全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生

　　【地产中国网·博鳌专访】7月22日，博鳌房地产论坛第16届年会在三亚举办，针对供给侧改革、房地产去库存、养老产业等问题，全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生接受了地产

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　　地产中国网：您如何评价目前全国房地产的去库存现状？

　　聂梅生：一些二线城市原来的房价较低，此轮全面上涨的情况，有一些城市是在补涨。如今政府在提倡租售并举，确实满足了居住使用的需求，这种去库存的方式是良性健康的。另外一种去库存是房子卖光了，但都是投资客，如果都不去住，那就是恶性的去库存。房子从开发商手里转移到了投资客手中，这样的库存就是泡沫，等于是把泡沫搬了一次家。

　　我们当前房地产市场的问题是租售比太不平衡了，租金与房价的比例完全失衡。美国的房价体系是按照当年房子的租金来按比例决定房屋的价格。中国的房价与租金完全脱节，脱节后就希望有机构自持，机构的持有者在中国寥寥无几。未来会鼓励机构去自持，以实现租金与房价的平衡。

　　地产中国网：您如何看待现在大面积出现的鬼城现象？

　　聂梅生：新城目前很多都是睡城，这个是城镇化不可避免的一个阶段。我们通常是先修基础设施，然后把人填满进去，有些成功的区域是可以把人填满的，这说明当初的规划定位是正确的。有一些可能过了十年也无法填满，就容易形成睡城，比如鄂尔多斯，当初的定位就是有问题的，导致他无法形成一个成熟的城镇。

　　地产中国网：您认为房价上涨期还会持续多久？您如何看待北京的商住限购政策？

　　聂梅生：大部分的普涨已经形成了，在这样的态势下，平均房价的上涨还会持续一段时间，但是涨幅会很微弱。国家对房价的调控目标是房价涨幅不能超过GDP，如今GDP是6.7%，而房价已经超过16%，已经比GDP高出了太多，因此涨幅会在未来回落。

　　关于北京商住限购，我认为就需要看人能聚集多少，入住率相当高的情况下才会有发展。我认为对于中国楼市而言，商住产品比住宅产品的库存压力更大，供给侧改革要能忍得住新生态。

　　地产中国网：如何看待近期洪涝灾害造成的城市问题？

　　聂梅生：基础设施还是需要提升，基础设施的量达到了，但质还需要提高。这也与中国的城市人口密度太大有关系，尤其是一些大城市的流动人口逐步增加，城市的人口容纳量激增，就容易造成城市功能的下降。

　　地产中国网：我们看到近年来您在养老地产的推进上也投入了很多的精力，您如何看待当前我国养老产业的发展？

　　聂梅生：对于养老产业的定义目前还在探索，但是能够达成共识的是它是有生命力的。目前的情况是养老产业会和险资去合作，包括土地这部分可以用农地来进行。养老产业是一个跨界的产业，比房地产跨界要多很多，所以需要多个部委合作来进行，所以需要习主席、李总理来出面来解决这个问题。

　　2016年以来就有很强的政策支持，习主席近期专门针对养老地产主持了一次会议，表达了政府对养老产业的支持。以伊春为例，国企如果要拿地做养老地产，政府是直接划拨土地的。如果是民企，政府会回补85%的资金进行配套，并且在税费方面有很多减免，包括国开行在内的机构都会提供4%以下的低息贷款。这对于房企而言，资金压力会大为减轻。