上海诞生全国单价地王、广州被地王打破沉寂、杭州郑州同日拍出地王…楼市进入下半场，“地王”越演越烈，“面粉贵过面包”似乎已是常态。

　　但爱屋吉屋做了一个有趣的实验，结果已经打破了邦爷对当前土地热潮的认识，大家可能也有同感！（往下看...）

　　次中心土地比中心还狂热？

　　比如，全国地王——上海中兴路地块，它的价格跟周边其他地块相比，并没有高出太多。而且中心区的静安楼面地价与行情是保持一致的。

　　相反，倒是上海次中心的土地很离谱，每每一拍，价格都明显高出周边地块以往的价格。

　　比如距离市中心较近的浦东祝桥，楼面价大大高于市场行情，呈现出疯狂的态势。

　　不过次中心的地价也因距离的不同分化明显，距离上海市中心较远崇明岛，楼面价就远远低于市场行情。

　　上海三区域地价价格与行情对比图（数据来源：爱屋吉屋）

　　因此，一个有意思的现象出现了：在这一轮的地王热潮中，最疯狂的不是最中心地区，而是靠近中心的次中心区域，也就是说“地王热潮”是呈现向周边呈梯度转移的态势。

　　其实从上海各环线房价涨幅的平均值中也可以发现，外环线房价涨幅，总体低于中内环板块，但内环内的涨幅是低于中环的，这说明房价快速增长的主引擎，已经由内环转移至中环了。

　　土地热度为何倒挂？

　　按照城市经济学原理，城市中心地块所承载的经济价值越高，需求量大，土地价值远远高于周边区域。但为何当下土地疯狂的区域，出现在次中心区域？

　　明源地产研究院副院长刘策接受邦地产采访时指出，中心区和次中心区域出现地价和房价倒挂的现象，是因为中心区房价上涨到了一定幅度，上涨空间受限，价格增长放缓，所以需求会向次中心区域转移，寻找新的增长点。

　　“开发商在选择土地时要综合考量周边房价的增幅，积极布局未来房价有大幅度增长空间的区域，土地价值就会更高。”刘策表示。

　　其实，这一现象的出现也是城市化的必然产物。都市圈概念兴起，中心城市、中心区域的楼市价值外溢，也会带动土地市场的趋势变化。

　　上述报告就显示，在城市化进程中，当城市化低于50%，楼市和土地市场最热门的区域为中心区域；

　　当城市化在50%－70%之间，由于中心城区土地有限，城市发展需求扩张，土地市场的热门区域则转移到城市的次中心区域；

　　当城市化率超过70%，会出现逆城市化，郊区会逐渐发展起来；

　　城市化率达到80%以上，旧城改造增加，中心区域则会再一次得到发展。

　　新城控股副总裁欧阳捷则指出，这一现象的出现也存在政府方面的因素，因为政府出于提升整体价值的考虑，在次成熟板块会投入更多，成熟板块反而不是政府投资最多的区域。

　　因而，一方面是中心区域地块普遍价格高企，开发商会很谨慎；一方面是次中心价值在提升，地价相对中心区较低，更有机会抢到。所以，次中心区反倒成了这一轮土地热潮的核心，开发商的蜂拥而至也让区域地价远远超出市场行情。

　　地王底气是“赌”出来的？

　　但这样的地王热潮，有风险吗？

　　以7月拍出的浦东祝桥地王为例，地块可售楼板价超4万/平，保本售价预计超5万/平，而目前地块周边项目的平均售价不足3万/平。这就意味着，在地块推出市场时，区域房价必须要上涨近7成，项目才能保本。

　　但上海中原地产市场分析师卢文曦就直言，对区域未来2-3年房价涨近7成的可能性存疑。

　　欧阳捷就指出，长期来看，房价还是会持续上涨的，所以最中心地块的风险显然不大，即便有风险，也很可能是因为企业的现金流、长周期融资成本等方面的问题。

　　而次中心区域地块的风险，取决于政府投入的多少，以及投入是否能够转化为房地产价值。另外，开发商打造产品的能力也至关重要，好的产品和服务能够提升区域的整体价值。

　　刘策则表示，如果出现政策调控以及突如其来的金融危机等，次中心区房价不仅达不到预期的上涨幅度，对资金和利润存在侵蚀作用，甚至会出现资金链断裂的危险。

　　“次中心区域的建设处于起步阶段，经济基础、产业支撑能力以及抗风险能力不如中心区域。”

　　这样看来，开发商对次中心区土地的疯狂态度，其实像一场对高房价的赌博：中心区风险更小，但出高溢价更难；次中心风险更大，一旦踏错就可能亏损巨大，但如果够准，就能获得高额回报。

　　因而对个人购房者，刘策建议不管城市化发展到哪个阶段，从投资回报以及安全性考虑，中心区都是最佳的选择。

　　欧阳捷也表示，对于长期投资者来说，市中心的产品永远是上涨最好、最稳健的。对于短线投资者来说，政府重点改善区域是升值潜力最快的。