"受到地方政策和资金链紧张影响，近三个月以来，在房产众筹领域“独树一帜”的“爱房筹”开始出现问题。据媒体报道，“爱房筹”有部分房地产众筹投资项目到期后，无法正常回款返利，一些中短期小额投资者每天前往其位于广州珠江新城的总部“站岗讨债”。尽管“爱房筹”方面表示，公司已经在着手引入资金缓解局面，但背后折射出来的问题，似乎不是一个“爱房筹”就能解决的。从房产众筹诞生之日起，就有不少声音称其仅是为企业卖房，以优惠为名助长房价上涨，而并非真的众筹。如何让房产众筹回到众筹“小额公开大众”的本质，真正惠及到创业创新型企业，或许是房产众筹未来发展最需要考虑的问题。"

　　来源：证券时报

　　广深叫停房产众筹

　　根据“爱房筹”官网的介绍，“爱房筹”是深圳前海互联网金融服务有限公司创立的一个大众房地产投资平台。据悉，该平台负责寻找一些高折价、处于价格洼地的资产或物业，进行整体打包，通过引入第三方物业管理进行运营、改造和出租，投资人通过向平台认购相应的物业产权份额，以期将来分享到较高的租金收益和物业增值收益。

　　今年4月12日，《深圳市互联网金融协会关于停止开展房地产众筹业务的通知》的发布，让“爱房筹”感受到了第一波冷箭。《通知》明确，叫停“所有与房地产相关的众筹业务”。次日，广州也发布政策，全面停止众筹购房等金融业务。这些政策的出台，让“爱房筹”资金变现遇到了困难。

　　面对投资者“查岗讨债”的做法，该平台一名负责人表示，“爱房筹”是合法合规平台，也加入了多个大型房地产众筹联盟，请投资者放心，不会跑路。该负责人还称，公司正在积极处理此事，目前已经准备引入资金，缓解局面。不但会退还本金和回报，对于超期的项目，还会按照年化率5%给予补偿，但需要时间处理。

　　业内人士不看好房产众筹

　　根据盈灿咨询最新统计数据显示，截至今年3月底，全国涉及房地产众筹的平台有30多家，包括中筹网金、平安好房、搜房网、房金所等。其中，超过18家业务比较垂直，全部围绕房地产，整体成交规模超过10亿元。

　　众筹行业一名资深人士在接受证券时报记者采访时表示，目前国内房产众筹主要有三种模式。第一种是营销模式，主要表现形式为卖房或者预售房；第二种是经营模式，主要表现形式为出让商业地产的收益权；第三种则是股权类，即将原本不可分割的产权，在持股平台上进行分割出让。

　　“实际上，这三种模式都不太适合众筹。”上述资深人士称，众筹的本质应当是小额公开大众，房产的交易数额较大，互联网的支付方式并不适用；商业地产的资金需求极大，仅凭普通老百姓众筹根本无法满足；股权类的众筹方式则让整个产权散户化，对开发商想要去化是不利的，他们更愿意交给中介代理机构去卖房，通过众筹的方式效率偏低。这三种类型，实际上都背离了众筹的本质。

　　京北金融总裁、上海交通大学互联网金融研究所所长罗明雄对房产众筹并不看好。他直言，相比较其他众筹产品而言，房产需要的金额比较大，众筹买房在产权归属方面存在法律障碍，从法律实操性来看，存在一定法律风险。

　　他还认为，房产众筹的资金流向对产业帮助并不大。“从现实中看，最后的房产众筹项目都是变成炒房来获得回报，这样的意义并不大。”不过他也坦承，由于一线城市房价短期内下跌可能性不大，从投资安全性角度考虑，房产确实有一定保障。“政府层面也会关注市场的走向，一些像首付贷以众筹为名行炒房之实的平台会被压制。”

　　回归众筹本质才是出路

　　据悉，美国房地产众筹公司Fundrise已经放弃了其开创的房地产众筹模式，终止项目制投资标的的发行而将更多注意力转移到房地产投资信托基金。今年1月，Fundrise推出其第二个非上市房地产投资信托基金产品，类别为股权众筹投资产品；去年11月曾推出过按揭房地产投资信托基金。

　　房产众筹平台转型似乎成了大势所趋。据了解，目前国内也已经有很多房地产众筹平台开始着手转型了。有些平台转型为“互联网+房地产+金融”电商平台，也有些转型为房租租约证券化平台，还有做VR看房的。

　　这当中，也有部分平台将众筹的目光转向了不良资产的处置。作为国内首家专注于“互联网+特殊资产”的互联网投资公司，分金社依托强大的线下资产评估、收购、处置专业团队，将具有升值空间的实物资产发布在分金社平台，投资者通过互联网渠道投资购买后，再通过包装增值、拆分销售、持有经营等方式，帮助投资者获取安全、高额的升值收益。

　　这种模式在罗明雄看来，未来存在巨大的想象空间。“这跟众筹买房等不太一样，市场本身就有处置不良资产的需求，以保持资金的流动性，在这种情况下，由专业投资者发起，让普通老百姓参与其中，对这种资产进行投资，是对社会资源的整合。”

　　但在一些业内人士看来，这种方式并不会被政府层面所允许。“根据最新出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》，P2P平台不得开展类资产证券化业务或实现以打包资产、证券化资产、信托资产、基金份额等形式的债权转让行为。而众筹跟P2P实际上有类似之处，都是点对点的业务，众筹平台也不会被鼓励做这块业务的内容。”一名业内人士在接受证券时报记者采访时表示。

　　他认为，众筹平台不应承担具体的交易过程，而应该专注于服务大众。“未来房产众筹的发展方向，还是应该要回归到众筹的本质，真正做到普惠金融，帮助创业创新型企业融资，作为金融机构的补充来使用。”

　　该业内人士还指出，房产众筹不应当仅限于房产本身，而更应该着眼于技术创新业态。“其实可以关注包括如何让住宅更智能、更环保的创新技术应用方面，还有包括如何用创新工艺去盘活一些闲置严重的楼宇，让一些创新创业型企业能够从中满足自己的需求，这才是房产众筹未来真正需要做的事情。”

　　罗明雄则认为，房产众筹行业未来要取得更长远的发展，需要从业人员提高自己的专业度，能够对房地产市场的走势进行精准判断。

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