 8月以来，苏州、南京、合肥、厦门等二线城市，政府已先后出台了“限”字诀的调控政策，或提高首付比例，或限购住房套数，或对土地拍卖做出新规。房地产调控政策是否出台，主要判定依据是价格涨幅、城市投资价值、土地市场压力三方面。 接下来，可能有更多的城市会出台相应的调控政策。合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江表示，信贷房贷政策是否转向，是决定“金九银十”乃至第四季度市场走势的关键。 同策咨询研究部总监张宏伟认为，新一轮市场调整主要有三大特征：调控政策从一线城市向二线城市扩围；二线城市调控政策由松趋紧；地方政府贯彻落实国家“抑制资产泡沫”顶层政策。国务院发展研究中心市场所房地产研究室副主任邵挺表示，对房价上涨过快的城市，调控势在必行。从官方频繁表态及热点城市收紧政策落地，令今年的“金九银十”充满了变数。 热点城市将高位调整 “一、二线城市尤其是房价同比上涨幅度超过10%的城市的政策面可能会出现转向。”继苏州、南京、厦门之后，热点城市楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”，重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率的事件。不过，也有房企人士直言，如今卖楼的、拿地的都仿如打了鸡血般兴奋，但买家在高房价下到底还买不买账？则有待市场观察。 张宏伟指出，就楼市投资来讲，资金的轮动导致不同的市场先后出现房价快速上涨与市场交易量价的透支，那么，对于首先出现轮动的一线城市、核心二线城市来讲，楼市已经出现周期性的高点，楼市也将步入调整的周期。上述城市的短期投资价值正在降低，投资风险在增加。 库存减导致供不应求 上海易居房地产研究院报告显示，2016年7月，全国有22个城市库存下降，合肥、南京和苏州分别同比下降63.3%、58.4%和39.6%，南京、合肥的存销比不足3个月。 广州楼市的库存量还算正常。截至8月28日，网易的数据显示，累计未售144224套，面积1768.099万平方米，以今年上半年月均成交量106万平方米的速度计算，去化周期长达16个月，库存仍充足。不过，越秀、白云、黄埔三个区库存告急，去化周期都只剩4个多月。广州楼市下半年成交量一般都比上半年大，所以，接下来广州楼市或出现供不应求的状况。 1.38万套新货上市迎“十一” 投资客勿盲目跟风入市 转眼间，又到了广州楼市的传统旺季“金九银十”。今年与以往的最大不同，在于土地市场的刺激或许将加速本想观望一下市场的买家入市。若不出现政策调整的话，广州楼市或将出现较高的成交。 今年以来，广州楼市持续呈现量价齐升的走势。成交量同样表现出色，业界预测今年的成交量会冲破10万套，广州楼市有望冲刺三年来最牛的“大年”。8月以来，量价齐涨的行情更是得以延续，直接带动了市民的入市热情。近两周，同事朋友间谈论的话题也基本都围绕着该买哪里的房子。 现阶段到底是入市的好时机？抑或是楼市高位的接盘侠？分析人士认为，“刚需”买家看到心仪的楼盘入市肯定不会错，因为毕竟是自用为主；中心区的物业也因土地的稀缺依然会有一定的上涨空间。但对于投资客而言，则不妨仔细研判大市，切记不要盲目跟风冲动入市，以免被套牢。 日前，中地行发布的最新统计显示，“金九银十”期间广州全市约有53个住宅及公寓项目上市，其中全新项目约22个，旧盘加推项目约31个，有约13762套新货上市，同比增加4%。 奥体看别墅，南沙买公寓， 广钢番禺 洋房争妍 有啥看点？ 从产品分布看，供应量较多的仍以郊区为主，中心区供应量只占全市供应的三成。具体而言，外围的黄埔、增城依旧是“供应大户”，以旧盘推新为主。中心区货量主要集中在荔湾广钢新城和天河奥体板块。其中广钢新城的中海花湾壹号、珠江金茂府、金融街·融穗华府；奥体的金地天河公馆等多个项目，“金九银十”期间将有新一轮产品上市，而天河新作则是首次开盘。这些项目自亮相以来就得到市场的大量关注而斩获不少人气。随着供应货量的不断增多，客户的可选择性也不断丰富，将掀起一场抢客大战。 奥体板块：都市别墅抢眼 广钢新城：再推一批新货 奥体板块可谓名盘汇集。龙湖首开·天宸原著规划了31栋2~4层别墅和8栋高层洋房；华润天合规划了118套别墅、1200套高层洋房和300套Loft公寓；金地天河公馆规划了41栋3层别墅和8栋高层住宅；招商雍华府规划了23栋联排、双拼别墅和11栋高层洋房。如此多的高端洋房和别墅云集在此，奥体板块无疑已成为名副其实的新高端住宅区，而产品的比拼大战也将不可避免地上演。 近期大热的广钢新城预计在“金九银十”也将有一波激烈的“抢客战”。据了解，中海花湾壹号9月底会再推一批新货；保利的两大楼盘海德公馆和曼城将在月底加推；珠江金茂府近期会推新一栋产品。近期，由于受土地市场的影响，广钢新城的楼盘多有小幅涨价，开发商抓住市场“买涨不买跌”心态，以抱团的形式吆喝涨价，这招似乎比“促销”更有效，上周，荔湾区的网签成交就达到了307套，环比大涨20%。 至于海珠、越秀、白云供货依然较为紧缺，仍以消化库存为主，新盘仅有越秀的粤泰荣廷府、海珠的星汇海珠湾。 番禺：无愧“刚需”天堂 南沙：创意公寓当主角 南部板块的番禺、南沙则供应量维持充裕。不过，这两大板块的新货产品类型有明显的不同。以番禺为例，亚运城主打的新品是“刚需”中小户型，产品涵盖了89~209平方米两房至四房；全新盘时代柏林首批推出的五款户型，也属于走全覆盖的路线。此外，持续有新货推出的祈福缤纷汇，主力户型为41~95平方米的一房和两房，月供仅需1900元/起，是目前广州楼市中门槛最低的住宅盘之一。 南沙的新货供应类型则与番禺明显不同。记者在采访中发现，除了碧桂园海湾1号、碧桂园蜜柚等新盘有新货持续加推外，这个“金九银十”南沙供货的主力转向了一度缺货的公寓产品。 珠江国际汇、星河壹号公馆、越秀总部广场以及启航金港等多个新项目都将推出公寓， 而且这些公寓产品在户型设计上都有新突破。除了有复式设计外，部分还有阳台、明厨明厕的设计也让人印象深刻。像星河壹号公馆将推出的公寓单位就是带阳台、明厨、明厕的小复式单位；越秀国际总部广场60多平方米的单位可以设计出四房三卫(包括一个储物间)的格局。而南沙珠江湾的新组团珠江国际汇推出的公寓更是产品多样，包括有平层公寓和5米层高的Loft公寓。 |
