编者按：人口决定房价!人口决定未来!

“房地产周期长期看人口，短期看金融，短期政策刺激波动决定了房地产市场的波动，会提前或推迟购房的需求。长期看人口，人口的流入流出决定房地产市场的基本面。他认为，哪些地方房地产市场会涨，哪些地方涨不动，实际上变成另外一个判断，即中国人口未来向哪里流动。”——8月29日，方正证券首席经济学家任泽平发表了题为《中国经济和资本市场展望》的主题演讲，任泽平指出，这一轮的房价上涨已经接近尾声，但是大的见顶周期和金融货币政策的收紧有关。

那么，郑州的房价能不能继续往天上涨?河南哪个城市最有潜力?哪个城市的房地产还在洼地?

河南省最新人口发展报告，你必须关注!

根据河南省统计局公布的《“十二五”时期河南人口发展报告》，2015年末，河南省全省常住人口9480万人，占全国总人口的6.9%，排在广东省、山东省之后居全国第三位，比2010年增加75万人，“十二五”时期年均增长0.16%。

河南省18个省辖市中，常住人口最多的是南阳市，达到1002万人，但是却比2010年减少25万人，最少的是济源，常住人口73万人，比2010年增加5万人。此外，郑州市常住人口957万人，排名第二，周口市常住人口881万，排名第三。

从人口增量情况看，“十二五”时期，郑州市常住人口增长最多，增加91万人，达到957万人，洛阳市常住人口增加19万人，信阳市增加30万人;

由于外出人口持续增加，开封市常住人口减少13万人，南阳减少25万人，商丘市减少8万人，周口市减少13万人，驻马店市减少27万人;其余省辖市常住人口基本稳定，略有增加或减少。

常住人口的变动率是房地产价格最核心的影响因素之一，对比河南省各地市常住人口变动情况和商品房销售数据可以得出，河南省各地市房价与常住人口增减情况基本呈现正相关的关系，常住人口增加所带来的购房需求会直接刺激房价的上涨。对于楼盘来说，影响价格的因素是地段、地段、地段。而区域而言，影响房价走势的却是人口、人口、人口。

从上图可以看出，十二五期间河南省人口流出最多的城市驻马店、南阳、周口三地2015年房价也位于河南省各地市末位。而十二五期间，2015年河南省常住人口比2010年净流入的前三名郑州、信阳、洛阳，2015年商品房销售均价分别为7719.42元/㎡、3692.44元/㎡、4301.34元/㎡，比2010年上涨55.72%、80.36%、35.70%，位于河南省第1、第3、第13位。房地产，其实是人口流入端最大的生意，人口带来的就是市场。这是郑州房价增长的最重要的因素。

根据郑州市房管局最新公布的数据，7月份郑州市商品房销售面积163.73万㎡，销售均价10667元/㎡，较2016年1月份上涨16.25%。

上海易居房地产研究院发布的《全国10大都市区人口与房价报告》(下称《报告》)显示，目前国内城市绕城高速路以内人口(常住城镇和非农户籍人口)超过500万的都市区有10个，对比过去八年左右的人口与房价数据，发现10大都市区房价与人口两者绝对量及其增幅，存在比较明显的正向关系。

报告指出，住房需求都与城市的人口绝对数量息息相关，而其中最为相关的是城市的市区和近郊区(或主城区)的常住城镇和非农户籍人口，从报告研究的样本城市看，这部分人群地理分布基本上在城市的绕城高速或郊环线以内，也就是报告中所称的狭义上的都市区。

“十二五”时期，郑州市常住人口增长最多，增加91万人，达到957万人。全省只有省会郑州市是净流入地区，外省流入河南的人口中37%流入到郑州市，省内流动人口中的60%流入到郑州市。

从郑州人口变动趋势来看，2012年以来，郑州市常住人口持续增加，2013年比2012年增加16.01万人，2014年比2013年增加18.68万人，2015年比2014年增加19.2万人。

与人口持续上涨趋势同步的是，郑州市的房价!据统计，2015年郑州市商品房销售面积1801.03㎡，同比上涨13.14%;商品房销售额1390.29亿元，同比上涨13.32%;2015年郑州市商品房销售均价达到7719.42元/㎡，比2014年上涨1.97%，位于全省首位。

全国范围看，从2009年到2014年，郑州人口净流入达185万人。郑州人口流入，在一二线城市中排第七位，仅次于上海、北京、天津、广州、东莞、深圳等六个城市，你再想想北上广深天津广州的房价，全国一线地产商们会猎郑州、血拼夺地的终极逻辑，就在这里了……

注：数据来自各地政府统计公报或人口普查数据。单位：万人。

洛阳市常住人口十二五期间人口增加19万人，2013年、2014年、2015年洛阳市人口分别增加2.52万人、6.28万人、6.2万人。2015年洛阳市商品房销售均价4301.34元/㎡，比2014年上涨3.63%。

2016年上半年，洛阳市全市房地产开发投资172.5亿元、同比增长27.8%，高于省平均水平(增长18.3%)9.5个百分点，居全省第5位;1-6月，房地产投资增速不断加快，呈现持续回暖势头;上半年洛阳市房地产销售面积、销售额分别增长11.1%和16.6%。

南阳市十二五期间常住人口最多

南阳、驻马店、周口人口流出最多 房价最低

常住人口，是省会郑州最多吗?NO!

在去年的调查统计中，我省18个省辖市中，常住人口最多的是南阳市，达到1002万人，但是却比2010年减少25万人，2015年南阳市常住人口比2014年增加3.09万人，2014年南阳市常住人口998.91万人，比2013年减少10万人，是常住人口减少最多的省辖市。

从南阳市房价来看，2015年南阳市商品房销售面积仅412.94万㎡，同比增长6.7%，销售额137.46亿元，商品房销售均价为3328.81元/㎡，较2014年仅上涨0.90%，排名河南省18省辖市倒数第二位。

与此同时，南阳市房地产开发整体回落，2015年，南阳市全市房地产开发完成投资150.67亿元，同比仅增长1.9%。其中住宅投资119.76亿元，同比下降3.2%。房地产开发投资增速比一、二、三季度分别回落12.1个、15.1个和16.8个百分点。房地产开发投资增速整体呈回落的态势,回落的幅度有扩大的趋势。

截至2016年6月末，南阳市商品房待售面积234.03万平方米，同比增长37.8%，房地产开发企业实际到位资金81.78亿元，同比下降0.4%。