2010年11月26日，最高人民法院发布了《关于案例指导工作的规定》[法发〔2010〕51号]，目的是为总结审判经验，统一法律适用，提高审判质量，维护司法公正。2011年12月20日，最高人民法院发布了《关于发布第一批指导性案例的通知》[法〔2011〕354号]。该批指导案例，是最高人民法院从各高级法院和最高人民法院审判业务部门推荐的100多个案例中遴选出的4个具有社会广泛关注、法律规定比较原则、具有典型性、疑难复杂或者新类型、具有指导作用的案例，经最高人民法院审判委员会讨论通过后，予以公布。其中，广受社会关注的二手房居间“跳单”行为位列指导案例第1号，凸显了人们对二手房居间交易纠纷关注程度之广泛，以及人民法院重视之高度[1]。

　　下面就指导案例第1号案情作简单介绍：产权人李某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。购房者陶德华（被告）分别在A公司、B公司以及上海中原物业顾问有限公司（原告）的带领下查看过该房源。原告与被告在看房后签订了《房地产求购确认书》，其中2.4条约定，陶德华在验看过该房后六个月内，陶德华或与其有关联的人，利用中原公司提供的条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而B公司报价145万元，并在看房之后积极与卖方协商价格。而后在B公司的居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。办理过户手续后，陶德华向B公司支付佣金1.38万元。一审法院认为被告陶德华应当向原告中原公司支付违约金1.38万元。后陶德华提出上诉，二审法院最终撤销了一审判决[详细内容参见《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》][2]。

　　指导案例1号就房屋买卖居间合同违约金格式条款的效力及委托人选择其他中介签约的行为是否违约作出了判断。该案例对于同类格式条款的效力判断、违约判断上不采纳委托人的恶意要件等具有指导参照作用。

　　在现今国家房地产宏观调控政策的背景下，在激烈的房产中介市场竞争中，第1号指导性案例会对“隆冬”中的房产中介公司有何影响呢？“跳单”是否会被法院认定为违约呢？“看房确认书”是否是有效的呢？《房屋求购委托书》的性质何为？这一系列围绕房地产中介在二手房交易中的法律问题，都受到社会广泛关注。

　　国外针对此类问题的处理方式已有较成熟的研究。

　　英美法中并不存在独立的居间制度，他们将居间作为一种代理形式来看待。代理人只是抽象的一般性概念，主要指所有受人之托、为他人处理事务的受托人，或所有代理关系中的受托人。在房地产交易中，双方一旦形成了法律上的权利义务关系，代理人就要负有忠诚、善良，勤勉履行受托业务和为客户保守秘密等义务。按照典型的解释，经纪人即为受人委托为了佣金而缔结交易和合同的代理人[张永岳.《国际房地产概述》.上海人民出版社.2004年版.第97页]。以美国的房地产经纪为例，有数据表明，房地产交易中82%的买主利用了经纪人提供的服务，而85%的卖方通过经纪人实现销售。自1917年加利福尼亚州首先对房地产经纪业务立法管理以来，无论在法规、制度还是经纪人管理、培训以及房地产经纪运作等方面，美国己建立了一套完备的房地产中介法制体系和成熟的运作模式，其中以房地产执照法为主要规范房地产经纪业务的法规，尤以各州的房地产执照法最为严厉。加之相继出台的《契约法规》、《专业理论法则》等，这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础，也是规范中介行为、保护各方权益的保障。[3]