多年来，房地产（指城市居民住房中的商品房，下同）价格成为政府和社会最纠结的问题之一。政策“多动”，居民“多怨”。受益者不吭声，受损者没人问，发声最大的人其实也没有说实话（真正的实话是：“我买之前房价要低，我买之后房价要涨”）。政府也很困惑：“出台了那么多政策，做了那么多好事，为什么人们却越来越不满意？还不得不承认‘误伤’了不少人。”现在真的有必要理理思路了！是不是以往的政策思路有什么问题？

房地产调控为什么总是事与愿违？

　　政府调控房地产当然是出于善良的愿望：把房价压住，让更多的人买得起房。同时，政府还力图提供更多公租房、廉租房、限价房、福利房等。用心良苦，但效果总是不尽如人意。

　　调控政策原本希望压低房价，却导致房价的“棘轮式”上台阶：每次宣布调控政策出台，立即导致抢购房、抢过户，推动量价齐升，租金上涨；政策实施后，房价可以在新的较高价格平台上稳定一段时期，但随后会再度形成上涨趋势。于是，再次宣布出台新的调控政策，又是一轮抢购房、抢过户，推动量价齐升，租金上涨；政策实施后价格又在新的更高平台上稳定一时，然后再次出现上涨压力。政府又考虑出台新政，如此周而复始。原本是期望压低房价，结果却是房价棘轮式上台阶，租金价格更是直线上升，几乎没有停过步。

　　调控政策原本希望能降低中低收入者的买房成本，结果却使他们的实际购房成本越来越高。因为，调控房价的主要政策工具是不断加大交易成本（征税），结果是大部分成本均由买方承担：价格和税费不断提高。买房者负担越来越重，岂不怨声载道！

　　调控政策原本希望使低收入者获益，结果却使真正的低收入者的居住成本越来越高——每一次限制性调控措施的实际效应都使租金价格大幅度上升。房价没有打下来，租金明显推上去。而大多数低收入者是租房居住的！

　　调控政策的“打击”对象说是“炒房者”。但具体措施就像是为了打击混在人群中的“盗贼”，直接向人群开枪扫射。不知道能否击中“盗贼”，但“误伤”是绝对避免不了的！

房地产调控政策究竟要解决什么问题？

　　导致商品房价格上涨的原因很多：货币供应量大幅增长、各种资源和权力向大城市集中、大量土地低价或免费供应（给政府、企业等）必然需要有高地价和高税负的商品房来承担城市建设成本等，都是房地产价格居高不下的深层原因。这些深层问题不是用房地产调控政策就可以解决的。

　　那么，房地产调控政策要解决什么呢？房地产既是一种财产，又是满足居住消费的物质条件。如果要解决社会财产拥有问题，政策着力点是谁拥有房地产的产权（买得起产权）；而如果要解决满足居住消费的问题，则政策着力点是让所有的居民能够有房居住，或者是要让建好的房子尽可能地住进人。那么，房地产调控政策是要解决财产拥有问题还是满足居住消费的问题呢？

　　这两个问题都很重要，而社会福利政策首先要解决的是第二个问题。因为第二个问题涉及的是基本人权（居住权），第一个问题涉及的是财产权（私有）。一般来说，第二个问题主要关注的是低收入者（买不起房的人）；第一个问题主要关注中高收入者（收入水平决定其具有购房愿望的人）。

　　以往房地产调控政策的实际效应是：以低收入者承担代价为条件（减少出租房供应量），来援助中等收入者购房（稳定和降低房价）。其实，这样的政策即使成功，中等收入者也未必满意，因为他们只是在购房前希望房价降低，一旦购房后就希望房价上升了！也就是说，无论十年来的房地产调控是否有成效，调控政策成本的主要承担者是低收入的租房人。凡是买了房的人倒并没有吃什么亏，尽管他们嫌房价太贵。