多重背景叠加，政策释放利好
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□本报记者 熊筱伟
    于清拒绝了一笔来自北京的1亿元投资。
    “想控股的都不谈，让外行指导内行，太累了。”6月8日，在摆满字画、古典家具的办公室里，这位四川满城房地产经纪有限责任公司总经理不急不慢地咂了口茶，直接用微信回复了对方。此前一年间，他已将3家风投“礼送出门”。
    这一年，于清见识的不只是风投。解决居民住房、房产去库存、地产商转型等多重宏观背景叠加，让住房租赁业被迅速“点燃”，雷军、王石等商界大佬纷纷介入。6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），更是再添一把火。
    住房租赁，由冷变热，甚至成为风口。
风再起
商界大佬携资本蜂拥而来
    “站在台风口，猪都能飞”这句流行于IT业的玩笑，如今也挂在住房租赁业人士嘴边。过去一年，投资者踏破门槛。但再往前的9年间，于清从没见过投资者。
    2006年，攥着从牙缝里抠出的8万元，他在成都租下民房装修后对外出租，收了租金再扩大经营……从几套房到1万套房，企业“滚雪球”般从小到大，这是业内惯常的发展路径。
    “大企业（过去）基本没干这个的，没啥利润。”于清说，省内租房回报率普遍处于低水平——以成都二环边一套44平方米住房为例，购买并装修耗资约45万元，若无空置，年租金1.8万元，年回报率4%，略高于银行5年期定期存款收益。
    这似乎很难解释商界大佬们的热忱。继雷军1亿元入股长租公寓品牌YOU+后，去年万科推出“万科驿”长租公寓，平安集团斥资6亿元补贴在线租房APP“安安租”，如家则联手红杉资本推出“逗号公寓”……
    资本为何大量涌入“低回报”行业？
    “情况有变化。”杜鸣房地产评估（北京）有限公司四川分公司总经理张志伟说，从需求看，伴随城镇化进程，购买力较弱的新市民、年轻人等群体租房需求不断增长；从供给看，房源充足，仅成都市每年新销售的约24万套商品住宅中，就有约52%为投资性购房；此外，回报率虽低，但呈走高趋势，优客逸家提供数据显示，以成都为例，近6年住房租赁价格指数增幅达107%。
    另一项红利，来自政府支持。在改善居民住房条件、化解房地产库存等背景下，5月4日，国务院常务会议首次将支持发展住房租赁市场作为重要议题；6月3日《意见》在解决行业“顽疾”——如明确商业用房可改为租赁住房，水电气按居民标准执行等同时，给予企业税收、金融、供地等方面优惠。
    业内人士普遍认为，这是国家将大力扶持住房租赁业的序幕。省住建厅相关负责人表示，近期我省将出台相关文件贯彻《意见》内容。
    业内估计，5年内全国房屋租赁市场规模将超过5万亿元，是目前一倍以上。目前住房租赁市场没有上市企业，未来或将出现5到10家上市企业共存局面。
风来时
小中介担忧生存空间被挤压
    乔欣（化名）在店门前的招牌上注明“桂王桥店”——其实他就只有这么一家中介店，招牌下的两扇玻璃幕墙贴满了房屋招租信息。6月4日，他从电脑上看到国家扶持住房租赁业的新闻。其中“提高租房租赁企业规模化、集约化、专业化水平”一句让乔欣有些不快，“该不会又要清理小中介了嘛？”他嘟囔着。
    乔欣所在的成都市桂王桥南街不长，却有3家租房小中介机构。业内人士透露，成都市可供租赁房屋约100万套，多数由房东个人通过中介机构出租。而绝大多数中介机构又是像这样规模以下的企业，“一两间铺面的‘夫妻店’大量存在。”
    机构虽小，却让其他企业倍感压力。
    乔欣介绍，通过小中介租房，在实际操作中，无论租客、房东还是中介，都不用纳税。优客逸家总经理杨鹏也表示，由于许多中介提供了避税渠道，房东不缴税已成惯例，这使《意见》对企业6%增值税税率的优惠政策难以落地。“比如2000元租下一套房，装修后2200元租出去。企业本来只应就增值的200元缴税，但房东不缴税、不提供增值税抵扣所需发票，企业就只有按2200元缴税。”住房租赁企业为此每套房每月多缴100多元的税，恰好挤掉利润空间。此外因缺乏监管，小中介手中房源还面临N+2、N+3（群租房中擅自将客厅改为2/3间房，存在安全隐患）等问题。
    杨鹏建议，相关部门应推动房屋租赁备案登记平台建设，实行租赁企业认证和租赁房产备案，从而规范行业缴税、改造等行为；同时从建设安全、建筑质量、改造方案等方面提出相应标准——而这，将使小中介丧失“固有优势”。
    对此成都市相关部门表示，将通过管理下沉等方式，强力推广房屋租赁备案登记。“小中介要么遵守游戏规则，要么被兼并、被清除出场。”一位业内人士表示。
跟风走
进入存量时代的房产商很纠结
    《意见》提出，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。省内房地产商态度如何？记者就此辗转联系万科、蓝光、保利、华润、金科5家在川房地产企业，除金科外，均婉拒了采访。
    成都金科房地产开发有限公司相关负责人表示，目前公司和四川果果生活科技有限公司合作，将一商业楼盘中的6层楼用于出租运营，“对我们来说，租赁获利是为吸引投资者，最终目的还是（销售）走量。”他拒绝透露更多关于住房租赁业务的信息。
    记者侧面从优客逸家、满城、如米、米友、果果5家省内住房租赁企业得到的消息，却是多家房产商主动在与之对接，提出合作方式包括入股、项目合作、收购等。
    对此一位知情人士透露，是否涉足住房租赁业务，房产商很纠结。
    一方面，全国房地产正从增量时代进入存量时代。“10年前，成都市新房和二手房交易规模比是9：1，如今是1：1。”该知情人士说，随着未来新开发项目越来越少，房产商“需要为下个10年买船票”。万科即公开表示转向城市配套服务商，SOHO中国亦宣布从“销售”向“自持”物业出租转型。但另一方面，转型占用投资房产的资金，“耽误”挣钱。目前我省商品房销售周期约12个月，库存问题并不突出。而省内房地产开发全投资利润率达20%以上，回报远高于住房租赁业务。
    怎么涉足，也在纠结。
    一位业内人士透露，就与住房租赁企业合作问题，省内一知名房产商内部分为两派。一派认为，房产商拥有物业资源、融资渠道等优势，完全可自立门户；另一派则认为，房产商应投资住房租赁企业，把物业等资源开放给其使用，运营交给后者负责。杨鹏认为，在雄厚资本支持下，更多房产商会选择前者。但他表示，后者模式相对成熟，会少走弯路。
风口上
烧钱的住房租赁企业能否多挣钱
    住房租赁企业，在《意见》中明确为住房租赁市场供应主体之一。对这一新兴概念，至今仍无准确定义。“一般认为，就是有一定规模的、购买或租赁住房后进行出租运营的企业。”一位相关部门负责人表示，这类企业在工商部门多注册为科技公司、房产经纪公司或物业服务公司，成都目前约有10家，多成立于近5年。
    住房租赁企业该如何发展？6月7日，一次座谈会上，于清和优客逸家负责人殷振华的观点相左。“对（我们）企业，顾客喜欢，因为服务专业；政府喜欢，因为解决就业；股东不喜欢，因为老‘烧钱’。”殷振华笑言，做住房租赁业，最终是做“覆盖百万客户的、到家的服务网络”平台。为此不惜亏钱迅速扩张，从而掌握更多租户。“当业务达到一定规模，我们就具备做O2O的基础。”他说，届时将作为平台运营商，引入线下保洁、美甲美发、送餐等商家并从中获利。“未来方向是腾讯、京东那样的（线上）技术公司。”
    于清对此并不认同。在他看来，专注线上和延伸服务是舍本逐末。“线上业务可以合作，但核心还是线下服务团队建设和成本控制。”对出租房单体利润，他认为，若亏本宁可不租。
    话虽如此，但没有人放弃规模扩张。满城提出5年间运营房屋数要从1万套增加到10万套；优客逸家则明确今年内运营间数要从2万间增加到10万间，明年要达到50万间。“目前住房租赁市场是蓝海，但不会‘蓝’太久。”一位业内人士认为，多方介入下，行业必将变盘。
本报制图/卢浩