“经纪企业还有很大的发展空间，比如效率提升、服务品质提升、互联网化等等，都存在很大提升空间。2019年，将是经纪行业大变革的一年。”在11月20日贝壳找房主办的“南部沿海经济区房产高峰论坛”上，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示，深圳作为改革开放的前沿阵地，无论是土地改革还是中国房地产开发都在这里拉开序幕。在这一背景下，深圳一直在创新，今天的房地产市场正站在一个新周期、长链条的转折点上。

　　当天，来自全国多位知名专家学者、众多业内人士汇聚一堂，共同探讨南部沿海经济区房产服务业发展新思路，为区域第三产业发展、消费者居住服务体验提升建言献策。

　　从中国房地产市场历史脉络来看，房改已经过去了40年，实际上它是从1978年伴随改革开放开始的。“1980小平同志一段话决定了中国后来几十年房产改革的走向”，杨现领认为，住宅可以购买，也可以自己建设，也可以用贷款，这个论调推动了后来房地产改革的第一轮热潮。

　　杨现领将中国此前40年整个房地产市场分为四大周期：第一个周期是1978年开始改革，住房建设的权利从国家过度到单位；第二个周期是1998年—2008年，这10年内资产价格稳定，可以说是改革和增长的推动；第三个周期是2008年之后，中国的经济开始出现了危机，房地产进入了货币推动的加杠杆的通道；第四个即当下的棚改区改造。

　　“经历了这么多年的开放，中国的房地产市场已经进入了总体平衡的阶段”，杨现领表示，在此基础上二手房市场开始崛起，一线城市对比二线城市二手房交易的数量也在增长，这个判断就意味着房地产市场的需求将主要来自于存量的流通。

　　从重点城市二手房交易量来看，过去3年中国的房地产迎来了近20万亿的市场。对此，杨现领认为，从二手房成交的趋势来看回落也比较大，均价相对稳定，挂牌价在下跌，并且成交周期在延长，大量的指标都是指向市场在快速降温。

　　杨现领对当前市场现状提出两点思考：一是市场降温与房产中介行业有没有关系？“即使市场在降温，中介的机会依然非常大”，他认为，从结构上讲，明年的一线和二线价格相对比较有优势，所以新房和二手房市场在二线城市有很好的发展机会。

　　二是在当前市场情况下，经纪公司还有提升的空间吗？“无论是效率、消费者体验还是连网的深度和速度，都会有很大的提升空间”，杨现领认为，2019年将是一个弱势周期里面分化比较明显的市场，是大家提升效率做品质的好时机。“回顾香港地产发展历史，其周期活动性非常强，除品质外还进行了一系列扩张和并购，几乎每一个大发展都是在弱势周期里面完成的”，他说，明年的周期里面也会有非常优秀的品牌。

　　从全国市场数据来看，今年中国8亿城市人口可以分为两类：有城市户籍的人口，在城市工作没有城市户籍的人口。而在房屋占有上也可以分两类，一类有房，一类没房。“其中大部分人口在没房的基础上不会购买新房，而买房者基本都非首次购房，这是我们中国已经形成的比较明显的两个格局”，杨现领表示。

　　“市场的机会正是在这15%的年轻租赁群体中，只有第一次进入市场的群体才可以产生流动”，杨现领表示，目前住房最大的矛盾不是房价的涨和跌，而是两亿流动人口能否住得起和年轻人能否租得起房。从长远看，年轻人是潜在的首次购房人群。“一个城市可以让年轻人活下来很重要，深圳的活跃度非常高，给了年轻人非常大的空间，而给了年轻人机会就相当于给了自己机会，也给了我们行业机会”，他说。