戴德梁行2023年度盘点：南京商办市场承压前行

公募REITs有望零突破，城市更新进入4.0时代

南京，2024年1月9日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行成功举办2023年度市场回顾媒体发布会，针对南京写字楼及零售商业市场、消费类公募REITs和城市更新等话题进行多维度的解读。

写字楼市场承压前行，未来两年将迎集中供应

2023年，南京高品质写字楼市场供应加大，代表性项目包括国泰金融中心、保利南自智汇中心和浙大网新数智中心。新增供应较去年增长15.4万平方米，高品质商办项目总存量增至461万平方米。

伴随着市场逐渐稳定，吸纳量持续恢复，全年吸纳量为16.1万平方米。热租项目如熊猫万谷、河西金鹰、华新城T1等均实现单项目年去化超1万平方米。新街口等重点板块的成交量回升，带动全市空置率环比下降0.6个百分点至24.9%。新街口板块空置率处于回升调整期，河西空置率维持相对稳定。

从行业视角来看，金融、TMT、专业服务3大传统行业成交仍占主导地位。金融行业表现强势，租赁成交占比达23%，集中在新街口及河西CBD。专业服务行业以律所、会计师事务所和联合办公为主，整层以上大面积成交集中在新街口及河西板块，租赁成交占比达20%。以电子商务、信息科技、软件服务等为主的TMT行业分布在新街口、河西CBD及雨花板块，行业成长性强、扩租速度快，成交面积跨度大，租赁成交占比达18%。目前，大健康产业、房地产建筑行业、商务商贸业均面临挑战，2023年的成交面积有不同程度的小幅下降。全年整体租赁面积段以200-399平方米中小面积段为主，占比超三成。

从租金表现来看，市场持续承压，大多数写字楼业主在租金和免租期等条件上作出让步。整体租金较2022年同比下降2.5%，目前全市平均租金小幅下探至人民币2.72元/平方米/天。新街口核心区租金仍处于全市最高位，河西市场租金处于市场价格的第二梯队，新街口、鼓楼、河西、江宁等四个重点板块的租金同比均有不同程度下跌，价格战持续全年。

从销售市场表现来看，整体市场以去库存为主，销售供应约32.4万平方米，同比降低40%，成交面积约46万平方米，成交价格下探至约1.45万元/平方米，散售价格仍未触底，降幅收窄，政府类大宗购置增多。

从土地市场来看， 2023年土地出让规模及成交价格较2022年大幅降低，全年出让总成交价约15.72亿元，反映出市场增量开发放缓，拿地企业中约50%为民营企业，地方国央企的活跃程度略有降低。

戴德梁行华东区项目及企业服务部高级助理董事朱丹华表示，在全球经济面临多重不确定性的背景下，市场复苏速度缓慢而艰难，但全年仍在波动中向好发展。未来供求压力将持续影响市场，但相信随着政策层面利好因素不断释放，预期信心将逐渐恢复。另外，未来将有更多的项目践行可持续发展理念，注重环保、低碳、绿色要素，整体产品力将在激烈竞争中进一步提升。

零售商业优质项目持续入市，市场需求较为活跃

西城夜未央、城北万象汇、高力六角广场和国金中心四个项目近期入市，合计509,000平方米总体量，推升南京中高端零售物业总存量环比上升8.5%，至6,479,930平方米。2023年10月18日，位于建邺区的西城夜未央三期正式开街，是南京首个24小时消费街区。12月15日，位于城北燕子矶新城的城北万象汇盛大启幕，为一站式新城市级购物中心。12月22日，玄武湖畔的第一家大型购物中心，高力六角广场正式开业。位于河西元通商圈的南京国金中心于2024年1月3日试营业，项目定位高端时尚购物中心，多个国际一线奢侈品牌入驻。

2023年第四季度，南京整体市场空置率受某些项目设施翻新和租户调整，以及大量新增供应集中入市等因素的暂时性影响环比上升1.6个百分点至6.8%。市场需求仍较为活跃，净吸纳量录得381,769 平方米，主要集中于新增供应项目。此外，本季度南京全市租金水平受新项目具有竞争力的租金影响，环比下降1.2%至人民币619.3元每月每平方米。

鉴于传统商圈有限的土地供应，新项目将继续集中于新兴商圈，河西、江北、城南等新兴区域将继续成为南京市场热点。近三年内入市的优质购物中心向新兴区域引进了大量国内外知名时尚、餐饮、生活方式、生活服务及娱乐品牌，使尚未充分开发的零售市场有所提升。

面对市场的不断变换，包括南京新街口商圈在内的越来越多的商圈和购物中心纷纷思考如何运用数字化的手段提升消费的体验。各监管部门也积极协调商圈内购物中心业主及租户进行数字化转型，这其中包括智慧商圈大数据平台、智能网络、智慧场景、智慧支付、数字化营销、数字化转型、智慧监测分析等。

展望未来，12个中高端购物中心预计将于2024年入市，总计为市场提供1,213,420平方米新增零售面积。新增供应预计将对整体平均租金带来压力，并推升整体空置率。

戴德梁行南京及合肥公司总经理魏建历表示，同质化定位及有待成熟的零售氛围将是新入市项目面临的主要挑战。运营商将继续升级物业设施、设置沉浸式的体验空间、调整业态及品牌组合以跟上消费者快速变化的品味并与其它项目差异化竞争。南京作为江苏省省会以及长三角核心城市，经济运行平稳、内生需求强劲，商业聚集度和密集度等数据表现优异，戴德梁行将持续助力南京建设国家消费中心城市。

南京消费类基础设施资产优质，多个公募REITs项目筹备发行中

南京是长三角非常重要的关键节点城市，亦是公募REITs发行的重点支持区域。2023年10月，南京市政府办公厅关于印发南京市盘活存量资产资源行动方案（2023—2025年）的通知(宁政办发〔2023〕28号)中显示，到2025年底，市国资监管企业力争发行2-3单不动产投资信托基金（REITs）。在城市及政策的双重支撑下，南京目前共有约15单公募REITs项目处于筹备发行过程中，其中两单已经申报发改委，2024年基本可以实现公募REITs发行零的突破。此外，南京拥有众多的优质消费类基础设施，未来有望为消费类REITs市场发展助力。

戴德梁行华东区估价及顾问服务部高级董事王飞强表示，南京政府层面支持力度大，城市优质资产众多，消费类REITs也是紧跟市场步伐。戴德梁行长期助力中国REITs发展，迄今为止共参与了36单公募REITs中的17单发行，服务物业涵盖仓储物流，产业园区，保障房，消费类，固废处理，发电设施，提供四项专业服务，包括不动产估值、市场调研、股权评估及工程尽调等等。未来，戴德梁行将为南京乃至江苏公募REITs发行提供更大的助力，提供具有国际化视野的专业力量。

南京步入城市更新4.0，“出圈”“出片”成关键词

作为一座极具历史感及文化底蕴的古都，南京从2014年倡导土地集约利用，到近年发展硅巷经济，聚焦产业创新，正由空间改造重塑利用，向注重提升城市适应性、可持续发展能力、经济竞争力的城市更新4.0阶段大步迈进。南京作为全国首批21个城市更新试点城市，已经公布试点更新项目42个。2021年以来相继发布《居住类地段城市更新规划土地实施细则》、《南京市城市更新试点实施方案》、《南京市城市更新办法》等一系列政策，构建起了南京“1+X+N”的政策体系，未来城市更新的前景广阔。

地产行业由“增量”向存量时代的转变，城市更新的重要性越发凸显。伴随着城市建设用地收紧、产业结构不断优化、消费逻辑不断升级，引发各类载体和业态需求的革新，科技体验、文化娱乐等多元化生活方式愈发受到追捧，此外“打卡点”、“出片率”等新名词赋予了项目大众评判新维度。

戴德梁行华东区策略发展顾问部助理董事吴中昊表示，在未来，城市更新将更加精细化、注重经济性，需要借助数字新媒体打造话题，促使项目快速出圈吸引流量，通过“流量”转化“留量”，提升板块经济活力，或将构建出一套“历史元素+网红业态+时尚设计+新媒体造势”的新打法，从顶层设计到落地实施的一以贯之。现如今如熙南里、国创园等项目的成功已印证了南京城市更新的高质量发展，而梅钢、鼓楼铁北、下关滨江等片区的筹划及开发还在持续，南京城市更新4.0如何“出圈”、“出片”值得期待。