昨天，根据媒体报道，上海由于前一段时间地王频出，房价异动可能受到了某方面的压力，所以准备继续房地产调控。基本上大家传来传去的版本，也就这么几点，收紧银行贷款，控制土地融资。购房认房加认贷，首套比例提高到5成，只要之前贷过款的买二套就是7成首付，基准利率上浮10%。

与上一次的限购不同，这次基本采用了降杠杆的金融手段，准备在资金层面来抑制需求，虽然看似雷声很大，但其实目的只是声东击西，这样的政策恐怕根本就不是为了降房价，而只是为了别把事情搞大。地王太多确实令上海不太好办。

我们的调控政策从来都只是在需求端做手脚，从来都不会伤害供给端的利益，这也就注定了每一次调控，都是一次精准的饥饿营销，虽然短期的销量损失，但却积攒了更大的购买力。这次也是一样，第一条抑制土地融资，就让土地入市更少，为未来几年的供需失衡埋下伏笔，后面几条都是降低银行的个人住房贷款杠杆，也就是打压和储存个人住房需求，通过杠杆的手段，让购房者成本增加。从而减少市场成交量。

这样的政策不可能调降房价，因为需求降低的同时，供给同时会降低。大家就是囤房不卖，市场快速陷入僵局。买的想买，但买不了。卖的想卖却不降价，因为预期未变，顶多就是先租几年，然后过几年再卖个更高的价。每次楼市暴涨之后，都玩这招，而每次的结果基本都一样，就是短期楼市进入寒冬，几年后风声小了，杠杆一放松，立马井喷。

房价收入比应该是房价总额/家庭年收入，由于比例太过悬殊，超出世界标准的6-10倍非常多，所以我们很多机构灵机一动，开始算每平米/月薪，这样看起来，整个人都好了很多。

今天消息说，北京和天津也准备跟进新一轮调控，但其实意义不大，跟进不跟进随着下半年信贷政策和货币投放的双紧，房地产进入一个成交量大幅萎缩的时间段是一个大概率事件。也就是说如果你上半年没卖房子，下半年已经不好卖了。如果你上半年没买房子，下半年想买，可能已经买不了了。

之所以每次都是这么调控，其实是意味深长，就是不想伤害价格，所以才不敢在供给端下手，其实只要大量增加土地供给，房价立马就掉下来。看看重庆、成都、长沙，这些城市大量的土地供应，房价基本还维持在5年前的水平。炒房团都绕着走。而一线城市人口大量涌入，但土地供给却越来越少（不是没有是不给），所以房价必然水涨船高。这里面有城市的考虑，那就是不能说的秘密，以房控人。

确实不想降房价，就是要用房子拉高城市生活门槛，从而控制城市人口规模。但也应该看到，房价上涨的同时，房租并没有跟随上涨，5年间房价翻倍，而房租并没有翻倍（从房租可以看出来，即便大城市人口涌入，房子也已经够住了），由于大量涌入城市者都是租房一族，所以高房价并没有对于控制人口起到多大的作用，反而让本地人以及常住人口叫苦不迭。

未来20年，恐怕一线大城市都不会增加人了，人口逆流已经成为趋势，所以即使不多加土地，现在的房子也应该够住了。

另外，房价关系土地，而土地出让收益最大的还是地方政府，所以对于土地出让的痴迷，也让地方政府没有动力去降房价，尽管上面非常着急，但政策精神根本贯彻不下去。包括这次上海，压迫你了，你就表个姿态，想的招基本都是保护房价的，而不是要真正的降房价。

有人经常问，国家不会让房价跌，这句话对不对，我觉得不对，上面已经看到了房地产的风险，会议也明确了抑制房地产泡沫，但跟地方却无法统一，真正不愿意让房价跌的是地方，上面和老百姓都着急，但地方不急。这个绝缘层割裂了整个中国经济的政策传导。也让房地产呈现冰火两重天，一线特别巨大的泡沫，而三四线大量产能过剩，三四线的资源逐渐向一线二线集中，这就是一招吸星大法。

所以我相信上面的智慧，不会让这个悲剧发生，无论是严控人口的死命令，还是产业转移，以业控人的新提法，又或者是央行货币政策的急刹车，以及房产税的立法，都是为了突破地方这个夹心层对于房价的保护。只有政策穿透了，才能彻底的改变整个房地产的预期，化解整个国家的金融风险，否则债务越来越高，抵押都变成了房子和土地，到时候一旦坏账，难道又去债转股不成？