11号线未通先热 沿线房价水涨船高

陆剑伟

【深圳商报讯】（记者 陆剑伟）随着地铁11号线开通日期的临近，沿线楼盘的房价已经开始水涨船高。Q房网的一份调查报告显示，11号线楼盘的价格较非地铁物业有近两成的溢价空间，甚至如桥头、沙井站二手房均价也高达5万元/平方米。

作为国内首条时速120公里的地铁，11号线将于2016年6月底开通，该线路连接福田中心区、南山、前海、机场、福永、沙井、松岗等片区，是城市核心区与西部滨海地区的组团快线，同时兼有机场快线的功能，也是目前国内一次性建成线路最长、投资规模最大、设计时速最高的城市轨道线。

在11号线宝安站附近，这里有较多的楼盘，深圳商报记者了解到，深业新岸线和幸福海岸二期的二手房均价，现在是7万元/平方米和6.6万元/平方米，而周边区域的非地铁物业均价约6万元/平方米，溢价空间分别为17%和10%。较新的第五大道现价为7.4万平方米，溢价空间高达23%。

11号线也有不少豪宅项目，如福田站的深圳中心天元和红树湾站的中信红树湾，Q房网、58同城和赶集网数据显示其价格均在10万元/平方米。同时也出现了三条地铁线路交汇的楼盘，如福田站黄埔雅苑是2号、3号和11号线交汇，前海湾的前海时代则是1号、5号和11号线交汇，均价都超过了9万元。

当然，也不是所有的地铁沿线楼盘均上涨，横岗站的新世界广场四期和名门世家、布吉站龙威花园、东门老街汇商名苑和南塘商业广场，价格均低于周边的楼盘。

Q房网深圳市场研究中心认为，一般而言，地铁对物业的价值拉升节点分别为规划、开工、开通等关键节点，进入施工期时，往往到达顶峰，地铁概念会透支，到了第三年可能会有一个调整，之后到地铁实际开通，实际价格会慢慢回复（不考虑其他因素的影响），但实际上，随着配套设施及居住氛围逐渐成熟，物业价格会继续提升。到地铁开通后，一些中心区域物业，最终价格可能超过高峰期10%~20%，而有些规划配套差，或者偏远的物业，房价很可能无法回复到最高峰。

除了一些非纯住宅类项目以及过于老旧项目之外，90%的楼盘都产生了溢价或与周边持平，当然其中部分豪宅项目的溢价原因不只是地铁带动甚至并非依靠地铁。由于地铁一二期工程的开工和通车年限都在2011年之前，而深圳房价在这之前都表现的还算温和，但2014年底至今的暴涨显然已经抵消了地铁对于这些项目的带动作用，但是对比周边，地铁优势还是有所显现的。

以红山地铁站的水榭春天为例，安居客数据显示，2010年开卖的价格在2万元/平方米左右，目前售价高达7万元/平方米，翻了不止三倍；西乡地铁附近的合正汇一城，从2011年至今同样经历了这样的翻倍增长，虽然最明显的增速在近两年，但地铁的优势还是为楼盘增色不少。