谢逸枫：结构性行情！上半年深圳房价涨上天

文/谢逸枫

从近期的房价走势看，自5月份以来，深圳新房均价已有4周均价突破6万，高端化趋势进一步凸显。最近一周，全市新房成交均价已达到6.98万元/平方米，环比上涨16.4%；南山、福田均价同时突破10万，显示出这些区域明显受豪宅拉动。其中，6月份开盘的华侨城天鹅湖1号目前进入集中备案期，均价约13.4万元/平方米。7月上旬，深圳新房批售、开盘数量少导致成交量维持低位，而受高价盘拉动，全市均价仍在6万以上。进入6月份以来，新房入市速度明显放缓，7月上旬全市仅有1个项目入市，预测未来一段时间内，新房入市速度将会持续低位，加之访客量持续较低，现阶段市场仍然处于调整期。7月4日-7月10日，深圳共计成交619套新房住宅，环比减少21.8%；成交面积7.22万平方米，环比减少16.5%；成交均价6.98万元/平方米，环比上涨16.4%。

单日成交呈逐渐走低趋势，其中7月4日成交130套，至7月10日降至72套。区域方面，南山、盐田、罗湖、福田共计成交158套新房住宅，其中南山区成交140套，环比增加16.7%，主要成交楼盘为天鹅湖1号、半岛城邦、宝能城、华润城；罗湖区成交10套，环比减少70.6%，主要成交楼盘为华润银湖蓝山；福田区、盐田区分别成交2套、6套。成交最多的是龙岗区252套，环比减少8.7%，主要成交楼盘是锦荟PARK、万科麓城、嘉霖华禧、颐安都会中央；其次是宝安区209套，环比减少41.3%，主要成交楼盘是鸿荣源壹城中心、华丰前海湾、鸿荣源壹方中心、仁山智水。均价方面，福田区均价高达10.67万元/平方米，环比上涨12.91%；其次是10.64万元/平方米，环比上涨9.0%；第三是罗湖区7.09万元/平方米，环比上涨7.09%。

2016年7月1日，深圳市规土委公布数据显示，深圳6月一手住宅均价为61756元/平方米，环比上涨10.6%，同比上涨101%。与此同时，深圳房地产的半年报数据出炉。2016上半年，深圳一手住宅成交23170套，与去年同期相比，下跌27.1%。全市总成交量仅为243万平方米，较2015年下半年下滑31%。上半年深圳一手住宅均价为52008元/平方米，与去年同期比涨了85.5%。继2015年深圳全市成交量创历史新高后，2016年上半年在“3·25新政”的影响下，全市新房成交量有明显下滑。上半年新房成交均价却持续迅猛上升，截至6月新房均价已经高达61756元/平方米，较去年12月份42476元/平方米大幅上升45.4%。

其一是6月房价尽管环比上涨10%，但每平米61756元的均价明显带有虚高的成分。即受结构性的影响，福田、南山的一些所谓豪宅的集中入市，大幅拉高了成交均价。其二是从上半年综合平均来看，新房每平米52008元的均价其实更接近于深圳楼市的现实。因为放在半年的时间段里，所谓豪宅的因素被摊薄了。其三是尽管从价格和成交量来看，深圳今年上半年楼市呈现价涨量跌的形势。但如果撇开豪宅因素，价格其实是滞涨的。而从成交量的大幅下滑31%来看，深圳房价尽管面临下半年的翘尾因素，但已经面临着下降的压力。

深圳中原研究中心监测数据表明，除了6月份受地王刺激，访客指数有所上扬，上半年其它时间新房访客指数均在低位徘徊。具体来说，“3·25新政”对市场影响明显，市场期盼的“红五月”并未如期而至。最为明显的迹象是，高房价已将很多刚需族拒之门外，加之投资客数量下滑，市场购买力稍显不足，楼市热度持续较低，市场观望氛围仍然较为浓厚。与此同时，东莞和惠州的成交量分别是深圳的2倍和3倍，显示深圳楼市的挤出效日益明显，这也对深圳房间的上涨构成了牵制。

2016年7月18日，国家统计局发布了6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，6月份环比上涨城市个数继续减少，涨幅继续收窄。其中，深圳新建商品住宅价格环比上涨2.6%，居全国涨幅榜单第四，居四个一线城市之首。新房方面，北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为2.3%、2.4%、1.8%和2.6%，均未再“领涨”全国，而涨幅最高的是合肥，为4.9%。但深圳以2.6%的涨幅，与无锡并列位居全国涨幅榜单第四，居一线城市之首。从同比看，一年来房价累积的升幅仍然较明显，北京、上海房价同比分别上涨22.3%和33.7%，广州、深圳分别上涨19.4%和47.4%，其中深圳房价同比涨幅为纳入监测的70个大中城市中最高。

６月份70个大中城市中，房价同比上涨的城市有57个，占比超过八成。而在2015年12月份，房价同比上涨的城市数量仅为21个，占比30%。目前领涨全国的城市依然是一线城市深圳和上海，分别以47.4%和33.7%的涨幅居前两位。南京、厦门和合肥房价同比涨幅均超过29%，赶超北京和广州。杭州、福州、天津和武汉等城市房价同比增幅达到两位数。在环比涨幅方面，以上趋势更为明显。合肥、厦门和南京均以超过４％的涨幅全面反超一线城市，成为全国房价环比上涨的“领头羊”。今年上半年，全国房价整体呈现普涨趋势，二三线城市房价同比平均涨幅持续扩大，部分二线城市涨幅已超过北京、广州等一线城市。中原地产统计，今年２月前领涨城市为深圳、上海、北京等一线城市；３月份开始，厦门和合肥的环比涨幅反超一线城市；随后３个月，合肥、厦门和南京三城轮流领涨全国。    

2016年7月1日，深圳市规土委数据显示，今年上半年，全市商品住宅批准预售面积239.48万平方米，同比下降13.5%。深圳楼市调控新政实施后，商品住房批准预售面积呈现下降态势，5月、6月，批准预售面积环比分别下降了39.7%和58.3%。全市新建商品住宅累计成交242.95万平方米，同比下降22.8%。4月、5月，成交量环比分别下降45.7%和2.7%；6月份，市场出现短期回暖，成交量环比增长41.0%。从批售量和成交量看，二者基本持平，表明市场供应和需求在今年上半年达到平衡。全市二手住宅累计成交面积为494.01万平方米，同比微增3.6%。新政后的4月、5月，成交量环比分别下降23.4%和62.5%；6月份，市场成交有所上升，成交量环比增长12.8%。

数据显示，上半年深圳新建住宅的批售量和成交量基本持平，库存连续三个月回升，楼市供求关系紧张的局面有所缓解。上半年深圳出台的楼市调控政策在一定程度上遏制了不合理的投资投机需求，深圳楼市仍处于调整期，下半年走势将保持平稳。受新供应豪宅化的影响，全市住宅新房成交均价达到51006元/平方米，其中，福田、南山分别以每平方米79770元和77452元的成交均价位居全市前列；受地王效应及高价盘成交的影响，宝安区住宅新房均价为45625元/平方米；尽管楼市“西强东弱”的局面依旧明显，但在“东进战略”规划布局下，龙岗和盐田两个东部区域房价应声走高。