除了日本央行货币政策和产业政策，可以发现日本房地产泡沫破灭前单就市场运行来看，有些指标也发展到较为极端位置。一是房地产抵押贷款占比1990年为36%处于较高水平，显示银行资产配置集中于房地产领域，风险过于集中；二是房地产贷款支出/可支配收入的比例在1990年预计接近10%（1990年日本房地产抵押贷款规模预计200万亿-300万亿日元左右，当时日本利率在6%左右，房地产贷款久期在8-10年），处于较高水平。但是由于日本收入分配较为平均（日本1980年代中期基尼系数为0.304，1989年为0.293），恩格尔系数也较低（日本1990年以来平均为24.12%），所以日本的房贷违约率在泡沫破灭前还处于较低水平。

　　综合来看，日本房地产市场之所以在20世纪90年代出现大崩溃，一个重要原因是日本央行主动引爆房地产市场。日本央行采取了激进的紧缩主动刺破房地产市场的泡沫，包括股市的泡沫。结果造成日本的长期资产负债表衰退，前车之鉴激进的去泡沫政策需要引起警惕。另外一个重要指标与美国类似，当时房贷支出占收入的比重接近10%，虽然由于日本的收入分配和恩格尔系数带来违约率可控，但接近10%的上限位置本身就说明泡沫的可持续性很脆弱。

　　中国房地产泡沫正处于加速阶段

　　2015年以来，中国房地产市场出现了快速上涨，一线城市北京、上海、深圳涨幅较快；二线城市杭州、南京、苏州、武汉等城市房价进入2016年之后也进入上涨通道，三四线城市则出现快速去库存。与房地产市场销售回升相应的是房地产贷款快速上行，特别是2016年6-7月份单月新增房地产贷款占新增贷款占比达到70%-100%，引发市场很大担忧，不少专家预测房价泡沫即将见顶。

　　一直以来看空中国房市的声音不绝于耳，逻辑在于泡沫化即房价收入比和房价租售比衡量房地产市场的估值过高。2015年深圳房价收入比为25倍、上海为20倍、北京为19.6倍，处于偏高水平；但是全国性的房价收入比仅仅为8倍，处于非常温和的水平。当前一线城市租售比在2-3%附近，国外如纽约、伦敦租售比预计在5-5.5%左右，因此不少人认为中国房价过高。实际上这一论据并不充分，一方面因为当前定期存款利率为2.75%，租售比较无风险利率依然有优势，特别是考虑资本利得调整后的收益更高。其次，与国外比中国没有房地产税，持有成本较纽约、伦敦低，如果剔除房地产税的影响，中国租售比纽约等大城市更低；而且2-3%的租售比是一线城市如北京、上海、深圳等地，全国平均来看租售比更高一些。

　　更重要的是房价收入比、租售比仅仅是估值指标，即使很高也并不代表价格上涨趋势会出现逆转。从日美两国房地产泡沫暴涨暴跌过程看，泡沫破灭一定要具备三个方面的条件。

　　第一，货币政策紧缩，特别是利率上调。如日本从1989年5月份开始升息到1990年短短1年时间将利率上调至6%；美国从2004年开始加息直至2007年利率紧缩周期见顶。中国目前看还是处于宽松周期之中，经济名义增速面临下滑，名义利率依然存在下降空间；中国更是面临零利率预期，这可能进一步助长资产泡沫。

　　二是房地产贷款支出的现金流出现问题。即居民杠杆过高而收入下降较快导致负债无法偿还，违约率上升。中国目前房地产抵押贷款余额为15.4万亿人民币，合2.3万亿美元。考虑到房贷久期在8-10年左右，关键性的房贷/收入比2013年在3%左右， 2015年-2016年预计在3.5%左右，整体离10%依然有较大距离，考虑到收入分配和恩格尔系数，中国的房贷/收入比极限值可能较10%更低一些，但目前3.5%的水平显示居民还款的现金流压力依然较小。

　　三是金融机构资产过于集中于房地产。中国目前商业性房地产贷款余额（含开发贷和抵押贷）占全部信贷余额的比重2005年以来经历三个上行阶段，到2016年二季度接近24%，确实处于较高水平。但依然较美国、日本泡沫破灭阶段的30-36%有明显差距，金融机构在房地产行业上的配置整体处于安全的领域。

　　观察上述三个较为关键性的指标，尽管说房地产市场价格已经处于较高位置，然按照索罗斯暴涨暴跌模型，中国房地产市场泡沫依然处于较为轻微阶段，考虑到目前M1-M2剪刀差持续扩大，资产荒的宏观背景，不排除一线房地产市场进入加速泡沫化阶段。当音乐继续响起，只能跳舞。