当房产成为大类资产配置的唯一选择 调整就不远了 悦涛     2016-09-04 03:53

[摘要] 据传,上海正讨论新的收紧房地产政策,而且看上去是把开发商和刚需一起打:

据传，上海正讨论新的收紧房地产政策，而且看上去是把开发商和刚需一起打：

然而，新政传闻不但没让市场冰冻，而是让上海市民热情更高涨：排队去离婚。

今年7月份的贷款数据：新增人民币贷款4636亿，其中，居民中长期贷款提供的增量是4773亿。也就是说，7月银行新增贷款几乎都是居民购房贷款，企业贷款负增长。

以下是悦涛8月23日在【进门财经】直播平台对7月房贷的解读，以及后续的预判（表达比较口语化，糙而不细）。  

新增贷款全是房贷，连“铁公基”都不灵了？

今年7月份新增人民币的贷款规模，前一段时间央行公布的数据是4636亿，总的贷款供应量远低于市场预期。然而分部门看的时候会发现，这里面“居民中长期贷款”提供的增量达到4773亿，抛去今年新增中长期的贷款，整个人民币的贷款规模增量是负100多亿，整个企业层面的贷款增量是一个负值。

大家可以从两方面去理解：

1、从去年2015年到今年上半年以来整个居民中长期贷款、按揭住房贷款这一块的增速持续高速增长，一直到7月份还没有停下来。

2、最重要的是：企业贷款这一块下滑得太可怕。而且之前我们说人民币贷款增加，很大程度上他是依托于国企，也就是我们“铁公基”——基建和地产行业放松贷款，现在这一块的增量逐渐开始萎缩了。

市场经济最大的一个特点就是“欠债还钱”，所以放出去的贷款必须是你依托的资产将来有一个现金流的回报才行。不管是按揭贷款，还是企业贷款，还是政府的贷款，地方融资平台，你将来都要有一定的回报来对应当下的借款。

如果还不上呢？必须不断滚动、膨胀或者不断扩张。所以中国09年以来属于信用高速扩张的一个状态。

当房产成为大类资产配置的唯一选择，调整就不远了？

说到现在这个形势，有一点大家必须明确的是，企业层面，到了新常态的时候，他的扩张能力非常有限了。不但扩张能力有限，很多产能已经过剩。

以前买了很多机器、设备，或者在办公楼里面搞了很多业务，人员有了、房子有了、设备也有了，但是这个资产到了现在这个阶段，他突然一文不值了，而且它对很多人来说还是一个负资产，因为他有负债。

我们看到以前很多可以不断地有生产产出的地方，现在他的生产设备也好、产能也好，成了一个无效产能，他是没有能力去贷款的，成为僵尸经济了。

所以现在真正能够可以挖掘的大类资产只剩房子了，最后释放货币的方式，在最终端的效果是大家的住房按揭贷款。

贷款，就是印钞。需要寻找附着物。

从2015年的“330”到今年的“330”阶段，房地产市场跟2015年的股市大牛市一样。但是楼市跟股市的结构不太一样，股市在2015年7月份就已经大量地崩盘了，楼市是从2015年“330”才正式地拉高，一直到2016年的“330”才到现在这个（相对消停的）状态。但我们看房贷，甚至到现在都没有停下来，他有一个滞后的效应。

大家可能会想，楼市会不会像股市那样出现一个崩盘的效应？这个可能性不大，但是一定要注意现在可能处在一个非常微妙的阶段。

为什么会有这样的一个判断。首先中国杠杆的情况从来没有出现过短期这么暴力、从房价到整个按揭贷款拉升幅度这么大的状态。中国的收入和产业的状态没有这么高的状态，虽然你降息、降准、降低首付的门槛了，即使是这样，这种短期剧烈地拉升，对所有的社会经济来说，尤其是消费者层面，这种情况跟股市的加杠杆没有本质的区别。而且加杠杆的幅度比股市还要大。即使房市没有配资的行为，三成的首付也是3倍的杠杆。

股市配资去年的时候很多人也就是1：1，或者是1：2、1：3，到了1：3以上的时候已经是极少数的人。而平常的人买楼就是一个3成的首付，你再降低首付，有的地方可能还有两成的，这就是一个5倍的杠杆了。这种情况下再有人搞配资或者是众筹，整个杠杆率是超乎大家的想像的。

从国家的层面也是有这样一个迹象，有时候中央政府吹一遍风、吹两遍风，大家觉得没有起作用，就以为这个作用失效了，实际上他的话会有滞后效应的。

中国的政策来自于哪里，今年的上半年一个权威人士的发言，具体的时间可能是4月份左右，当时是在《人民日报》上，基本上代表了中央的声音。那个长篇大论里面首提“房地产泡沫”。里面提到很多的东西，跟房地产有关的占了一定的主体：一个是首次提出了房地产是有泡沫的，这是后来在政治局会议里面提出来了；第二点是不能加杠杆去库存，去库存可以，按道理来说去库存的方式是削价，就像我们看到电器卖不出去以后，是补贴你来销售，或者是一些工业品像iPhone，iPhone7出的时候iPhone6S一定是降价的，这都跟房地产加杠杆去库存的状态是完全不一样的；第三他判断中国的经济是一个长期的L型。

这些东西都给中国的资本市场定了一个调，股市实际上也不支持大牛市了，不支持一个长期的暴利式的状态。我们过去两年经历的暴利的牛市，按他的说法应该得到一个“纠正”或者是“放缓”。

政策一松房价就high，还有多少加杠杆空间？

我标题里面写了楼市的配资，这里面主要是讲房贷，实际的数据是什么情况呢？2015年房贷增加了2.6万亿，同比2014年多增了9400亿。2014年是新增1.7万亿，2015这一年新增了2.66万亿。而今年上半年增加的是2.36万亿，同比增多了1.25万亿。

今年上半年新增的量比去年全年多增的量都要高了。

目前个人房贷的余额是17万亿，相当于占整个中国的贷款多少？现在全民的贷款大约是100万亿，要说高确实不算那么高。

在美国，这个比例现在还是比中国高的。美国高峰期的时候房贷的额度是10万亿美元，按照现在人民币的汇率是相当于65万亿人民币，中国现在整个17万亿，比美国的杠杆率是要低的。

所以才能够政策一放松能够把房价打起来，因为居民确实有加杠杆的空间。

我们的储蓄存款目前来讲还有50万多亿，这50多万亿只要想把它逼出来，把其他的路堵死，把房地产的大门打开，很多人又会进场。

现在一二线城市的价格，普通居民家庭很难成为主力了，他们没有能力去买现在比如北、上、深、杭等等这些一线区域的房产。所以你会看到很多的民间资本、配资、众筹、P2P、合伙买房的都有出现。