这两年增加的比如上半年2.36万亿，1-7月2.8万亿完了以后，8-12月这5个月如果还要按比例增加，会超过4万亿，我先按照4万亿来算。4万亿加上去年2.66万亿，这是新增加的。也就是说从原来的11万亿多增加到一个19万亿的程度，已经是50%以上的增幅，两年时间，超越了以往中国房地产市场自98年以来，一直到2014年15、16年的增量。

中国人现在是有钱了，但是这两年里面把以前的那种积累的量一下全部超过的话，如果2017、2018年持续的话，还是比较恐怖的一个现象。

泡沫来了，一定要每个人在里面游一次泳？

刚才我说的这些，现在楼市里面已经不止是来自银行的贷款，他已经出现了很多形式的资本。温州人以前炒房的时候通过银行的资本来的只占一部分。

我可以给大家一个判断，2015年这一波，从2014年9月份到今年2016年3月份，这一年半载里面出现这一波楼市超级上涨的情况，专业的炒家应该已经成为主体了。大家不要觉得中产阶级和大爷大妈的需求大了以后，他们就成为了市场筹码的掌控者，他们永远不会成为筹码的掌控者。一个是中国的财富分配是极度不均衡的，这部分的中产阶级在股市也好、在楼市里面也好，根本就没有能撬动市场的话语权。

大家可以看到2014年以来什么状态，2014年9月份（930新政）到2015年的阶段里面，看到最明显的就是深圳，其他城市像上海和北京都没有像深圳这么异动，他们集中力量去主攻一个地方，把这个地方打爆起来以后再转到上海或者是北京，但北京这两年不是炒家的重点市场。

到今年3月份以后，一线城市已经开始有点泄火了，成交量大幅下滑，虽然价格没有下滑。资金跑到哪里去了？二三线城市已经开始蔓延起来了，南京、杭州、合肥这些地方，大家看到3月份到现在小半年的时间里，这些地方的房价涨了多少，又带动了几波效应来。

完了以后，现在有一种声音，据说，可能要把剩下三四线城市里面这种好一点的城市，都横扫一遍。也就是说泡沫来了之后，一定要每个人在里面游一次泳。

如果是大爷大妈真的有力量的话，现在一线城市成交量不会萎缩这么厉害。深圳楼市萎缩现在到了两千套到四千套之间，就是月平均三千多套的状态。

这是很不正常的一个量，原来的量是在现在的量的2倍以上，这些需求哪里去了？只能说政策出台之后给大家一个很强的下行预期，尤其是对炒家。

对于炒家，大家不管是怎么样理解，一群温州的大妈也可能成为炒家团队，像宁波敢死队那样的原来炒股的人也可能也会是一个炒家团队。可能还有某些地方的人可能去炒旧改房再卖出去，然后释放概念舆论，也是一种方式。总之比以前大家想像得到的那种炒房方式已经强很多了，他们手头的钱确实也很多。

但是只要是炒房，大家就心里明确了，他们是短期的、投机的，他的利息是偏高的，他不会长短错配的，他不会短债长投，因为热钱是一个短周期的资本，他也承受不了长周期的成本。

单独说说深圳，几大行政区已发警报？

深圳为什么会这样，除了刚才说的，他是处在一个年轻人口到了婚配期，大家需要有教育、学区住房的东西，小孩5、6岁的时候一定要买了，你即使结婚不买房小孩上学的时候一定要买的。然后北京、上海的一些青年来到深圳广东这边，因当时北京的雾霾太厉害了，而且房价确实比深圳高一大截。另外深圳放杠杆的程度比北京要高的，这边的民间资本相当活跃。杠杆是一个最主要的因素，深圳历来是一个高杠杆的区域。

深圳房贷的增量，历史上除了2009年出台4万亿，深圳的房贷每年没有超过500亿的。2014年的时候深圳房贷的增量是452亿，2015年的时候增量是2000多亿，比上一年增长了近5倍。到今年，我估计房贷的增量里面深圳还会占相当多的比例，深圳这个地方比较特殊拿来讲一下。

今年5月份的时候我写过一篇文章《不要让华为跑了》，深圳为例，深圳是一个实体产业非常发达的地方，尤其是硬件产业链。当然现在金融领域也很发达了。

到2014、2015年的时候，深圳的实体产业已经承受不了了。不是说那种很小的企业，我在PPT里面列出来了，从华为的任正非、腾讯的马化腾、到华大基因的汪健、光启研究院的刘启鹏，这都是中国比较好的企业，在深圳也是旧经济和新经济的代表都囊括了。像华为这种是既传统又新型的巨型企业，都对深圳的泡沫提出了非常大的担忧，他们每个人都针对房价说过一些非常不认可的言论。

做生产的因为我成本高了，造成人才不好招，办公成本也会高，所有的因素甚至影响到物流的成本都会起来。我在你这边做研究，投入这么长时间的周期、成本、风险，给中国的经济包括深圳的经济做一个创新，让你产出一些比较好的产权和创新的成果，最后可能交很多的税收，最后你把这些东西可能都消化到一个租金里面去了，这些人心里是不平衡的。

不光他们不平衡，深圳的几大区都发出过警报。宝安连续三年以上的统计局的报告里面都建议出台房产税了。“不要让华为跑了”这是龙岗的一份官方报告里面写的，南山区去年就已经出台了一个官方的统计性的报告，里面也给出了建议，警惕金融和地产带来的这些，代替不了实体产业的变化。

福田区今年出台了报告，福田是深圳金融性的CBD，也开始警惕。如果说现在这种热钱类的资本不断地乱窜到房地产、大宗商品、股市也好，最终会给经济带来一个很大的负面情况。

就好比说CBD里面本来可能有30%是担保公司这种金融类企业，最后演变成80%都是，这个时候福田区可能要担心了。因为很多这种担保型公司也好，P2P也好，他是很短期的一个建构起来的体系，并不稳定的。这部分如果不行了怎么办，这也是福田区考虑的。

短期还能来一波，还是出货时间已到？

所以这种强刺激的情况下，“炒”经济在里面占了相当一部分的成份。我后面这一页PPT已经说了，以前炒房的人可能是丈母娘、二奶需求。以深圳为例，有香港人、有大户、有炒家，这些人的特点是比较分散的，中长期持有为主的，杠杆也是有限的。他不会说从零起步以后一下子1：10倍以上的杠杆。