珠海核心区房价超3万 自住加投资占比七成

本报记者 林修 珠海报道

导读

珠海并不算是一个人口流入量大的城市。当地统计局数据显示，截至2015年末，该市常住人口有163.41万人，同比去年增长1.23%。在2012-2014年，珠海市常住人口同比增幅也不超过1.5%。造成如此量价齐升局面，买家来自哪里？

今年年初，在深圳市房价大幅上升并遭遇限购后，珠三角邻近城市迎来新一波购买力。

珠海市就是其中之一。在港珠澳大桥、深中通道及横琴自贸区等利好，伴随信贷宽松和首付款比例降低等宏观环境影响下，珠海楼市在今年3月迎来火爆行情，此后虽有放缓却仍热度不减。

珠海中原地产统计数据显示，今年五月，珠海市一手楼盘销售均价达2.6万元/平方米，核心区拱北、吉大、南湾均价超过3万元/平方米。全市一手楼销售套数是去年同期的1.7倍。

在21世纪经济报道记者探访的多位珠海当地居民看来，此前“等一等”的心态，让他们失去了相对合适的置业机会。“今年大家都慌了。”一位业内人士如此表述他眼中的情形。

当然也有例外。

“我去年5月份在西区买了套房，当时盼着‘金九银十’会涨。结果刚好6月份就开始涨了。”李华在华南一家小型房地产公司的财务部门工作，去年的这项支出，被他和家里人看做是最切合时机的投入。“这件事情上，我一直很得意。”在珠海已经生活十余年的他笑言。

根本原因是，珠海市被业内人士看做是广东省内土地供应最严格的城市之一。市中心香洲区已经处于供货断档阶段，可供开发商住地块主要位于西部和南部。

此外，由于不限购，其投资客比例也不容忽视。据业内人士粗略统计，在珠海市如今一手楼盘买家中，约有三成为投资性置业，投资+自住人群比例超过七成。

“今年大家都慌了”

五月末一个周一的下午，虽在上班时间，位于斗门区的中珠·春晓悦居项目依旧门庭若市。

售楼处内的大堂，一拨接着一拨的看房人在向销售员了解项目并计算购房款情况。

“现在基本上每天卖出十套房没问题，今天目前已经卖掉了六套，一般在下午六点左右才是猛刷单、猛成交的时间点。”该楼盘由美联物业代理，其中一名销售人员如是告诉21世纪经济报道记者。

而在上一个周日，该项目成交了十余套两房户型和十余套一房户型。

这仅是当地销售放缓之后的表现。该人员表示，在3-4月份，珠海楼市最火热的时候，该区域每天的成交量是平时的八倍。“一个楼盘一天最多卖掉30套都有，在去年没有这个情况。”

该项目位于珠海市斗门区相对偏的位置，目前均价1.3万元/平方米。

斗门区加上金湾区被并称西区，是珠海市近年才开始加速建设的城区，也被当地房产经纪人称为是“水位较低”的区域，目前配套尚未完善。据珠海中原统计，今年五月西区一手楼盘销售套数是去年同期的近3倍，成交2801套。

自2015年下半年开始，西区楼盘均价渐次破万。目前珠海市内，除横琴因自贸区概念房价早已破4万之外，核心区香洲新推出的楼盘均价也直逼3万。

“去年这里均价基本在1.5万-1.6万元，但现在都是均价在3万左右的楼盘了。”李华行至新香洲街区时告诉记者，“现在基本没有价值洼地了。”

珠海中原统计数据显示，今年五月该市除老香洲、唐家、吉大、横琴之外的其余地段，房价涨幅均超过30%；拱北、金湾、南湾地区涨幅同比超50%。

中国指数研究院发布的《2016年5月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，当月珠海住宅样本均价16103元/平方米，环比上涨2.72%，该均价位列榜单第九。同期深圳市均价为51361元/平方米，广州市为17780元/平方米。

在李华眼里，将来珠海的房价将比肩澳门。目前数据上看虽然涨幅排名靠前，但只是因为“珠海以前均价基数低”。

“之前不会觉得上涨很猛，今年大家都慌了。”中原地产一名经纪人告诉记者，即使在西区，但凡是楼层、户型好的楼盘，最多只需几天，推出的楼盘都会被卖完。

“刚毕业几年的同事，原本没考虑买房，后来看到房价一直在涨，不得已买了房，担心以后买不起。”陈印在珠海一家地方性银行工作，他很庆幸自己去年8月以2.3万元的单价在香洲区中心买下一套住房。今年同一区域周边均价约在3万元/平方米。

由于平时工作也会涉及房地产项目，在他眼里，珠海市目前房价上涨有些快。“珠海本身并没有足够的产业支撑，我有些不能理解。”

一手房的火热也在传导至二手。

Q房网位于拱北街区一家门店的店长告诉记者，“最近二手房交易比一手房多。包括西区，我们整个公司有25名按揭员，从周一到周五，他们经手的过户数量平均每天每人是2-3套左右。”

该店长近期接触过一些二手房案例，同一套房子，相隔一个月再询问价格，总价已经上涨十余万。“房价一直在涨。现在不买，年底可能又要多花几十万去买同样一套房子。”

投资+自住比重约七成

珠海并不算是一个人口流入量大的城市。当地统计局数据显示，截至2015年末，该市常住人口有163.41万人，同比去年增长1.23%。在2012-2014年，珠海市常住人口同比增幅也不超过1.5%。

造成如此量价齐升局面，买家来自哪里？

珠海市住规建局内部人士曾向媒体表示，截至去年底，该市非户籍人口购房比例占据全市一半。

不过这并不能全部被视为是投资客。大家地产董事陈志告诉记者，由于珠海市自2007年开始暂停购房入户，积分入户门槛极高，因此在这部分购房者中，其实有相当一部分比例是用于自住。

但当地投资客比例和因此带来的市场影响依旧不可小觑。

合富辉煌（中国）珠海公司市场研究部胡志宜向记者表示，这也曾为从业人员所不解。但据其分析，在本地客户没有明显增长的情况下，今年以来火爆的交易基本是以投资客为主在推动。在一季度流动性宽松的前提下，房地产依旧是相对稳定的保值性投资。

而珠海中原事业二部总经理吴宝林告诉21世纪经济报道记者，由该公司所代理的一手楼盘中，大致均有约三成的投资客。其中来自港澳客户占比10%，来自珠三角的客户占比15%，来自北方等地区的客户基于候鸟原理来此置业占比约5%。港澳客户在2013-2014年来珠海投资的比例达到三成的高峰，目前已属下降趋势。

在受访当地业内人士看来，珠海楼市的购房群体目的分为自住、自住+投资、投资三类。由于该市尚没有完整的产业链条，当地人基本以投资房产为主要保值手段。自住+投资一类人群占据购房人群的绝大多数。

“我把这定义为‘资本刚需’。”陈志向记者表示，由于当地国有经济占据主导，投资项目单薄，当地人都会考虑多买一套房，“为自己的钱找一个出路”。

根据陈志团队测算，包括自住+投资和纯投资人群的交易数量占据全市场超过七成比重。

为此，有楼盘也针对性地面向港澳客户提出优惠。