“一般大陆客户看房会有犹豫，但是港澳客户选中会很爽快买下，所以针对港澳客户活动会多一点。当然，如果你想买的话，折扣一样有，价格可以谈。”前述中珠·春晓悦居销售人员向记者说道。在上一周日，该楼盘就推出买两房户型送车库活动，提供港澳客户12个名额。

由于西区配套大多在建，多名业内人士告诉记者，目前去西区置业的客户几乎超过一半为投资性目的。

此间也出现一些由当地人提前买下楼盘优势户型，并适时转手他人的投机现象。

在位于拱北街区的中铁·诺德花园项目售楼处门口，就有房产中介找到记者。“我们老板去年买下了一期的很多套房，目前还剩下这些，你可以看看有没兴趣。”

来自于安世地产的这位经纪人提供的资料显示，彼时其还有十套二房户型和三套三房户型可售。

据介绍，若有客户有意买下这些单元，该名中介将带领客户前往开发商处更改业主名字，这在当地被称为“更名房”。

其时该项目二期加推楼盘销售也基本接近尾声，楼盘均价在3.6万元/平方米。21世纪经济报道记者发现，加价之后的楼盘均价因此上涨逾3000元/平方米，但仍低于前述均价约4000元/平方米。

有房产业内人士告诉记者，由于市场火热，类似乱象在近期较为多见，目前已有多家大型房企发出公告，称将不予更名。

政策与供应推高房价

珠海楼市忽然火热，受政策层面影响是首要因素。

去年下半年以来，信贷放松、首付款比例降低等，让包括全国在内的诸多热点城市纷纷被资本盯上，珠海正是其中之一。

外地投资客蜂拥，一方面源于珠海市地处沿海、气候适宜，属于热点旅游城市之一；另一方面，则是如经济特区、自贸区等定位的利好影响。

与之匹配的是正在建设中的配套设施。港珠澳大桥、深中通道等建设下，珠海进入桥梁时代，也因此拉近了与港澳深之间的距离。

除了外部因素，也与珠海市土地储备相对稀缺有关。

在今年初广东省人民政府发布的去库存计划中，珠海市是除深圳市与广州市之外，唯一一个没有去库存压力的城市。在该通知中，珠海被定义为“库存规模小、需求旺盛”。

根据中原地产监控，目前珠海市一手房库存不足支撑四个月，这也被认为是导致目前该市房价不断上升的一个重要原因；合富辉煌研究部胡志宜则告诉记者，“按照一季度的去化速度，不到2个月就可以去化完。”

合富辉煌统计显示，从2011年至2016年第一季度，珠海市商住用地供应除2013年面积较多之外，其余年份基本位于200万平方米以下。

而珠海市在2013年推出的商住用地虽然逾600万平方米，但其中超过1/3的土地来自横琴，且有不少属于综合用地。当地多位业内人士向记者表示，目前横琴发展速度较慢，由于前期涨幅过高，已出现降温。

业内人士表示，在香洲主城区，已经基本处于供应断档阶段，近年新增供应多出在位置相对偏的唐家和豪宅频出的南湾地段。

“珠海主城区的住宅用地，多年来已经差不多消耗完了。”珠海中原物业顾问有限公司研究主任谢敏仪分析道，由于珠海本身在售库存不多，需依靠控制土地来控制库存。

“珠海可以说是广东省内土地控制最严格的城市之一。”陈志告诉21世纪经济报道记者，经他研究发现，珠海地形以丘陵为主，只有25%属于平地，因此可提供的商住用地并不多。“珠海政府手上的新增土地目前大部分来自横琴、金湾等区域，这是珠海推地节奏缓慢的主要原因。”

如是，拿下优质地块便容易出现地王。

前述诺德花园，是2014年香洲拱北街区最后一块纯住宅用地。由中国中铁以16400元/平方米楼面价拿下的地王项目。中铁内部人士告诉记者，此后临近区域拿下的地，楼面价均高于该数据。如九龙湾项目，同样位于香洲区、临近港珠澳大桥，次年由龙光地产以楼面价17600元/平方米夺得，再度刷新地王记录。

即使在大力开发的西区，最近一次土地出让是在今年6月15日，目前尚未有拍地结果。再往前便是1月28日。彼时金湾一块住宅用地被龙光地产以6730元/平方米楼面价获得，同样是该区域单价地王。同理测算，该楼盘开盘价格预计将在1.5万元/平方米以上才能回本。

“现在看来，我们这块地是市区2014年开始到现在，最便宜的地。”他笑称。

“目前还是亏本状态。”前述中铁人士向记者表示，诺德花园项目只盼着在最后推出的两栋楼中赚取收益。按照项目规定，下一批推出的两栋楼，均价将提升4000元/平方米至4万元/平方米。

该人员很笃定地告诉记者，“珠海未来房价一定是对标澳门，只是没那么快。”

“珠海每个区域的土地价格直接推动了楼市价格，但是与同为旅游城市的杭州不同，珠海属于零库存范围。”吴宝林回忆道，今年前三个月，该市土地供应大部分为工业用地，供应与成交明显不成比例。

对于未来，受访当地业内人士纷纷向记者表示，珠海楼市泡沫较小，因此房价回调的可能性不大。“不过接下来是否仍会这么火爆，是我们在考虑的问题。”吴宝林补充道。（文中李华、陈印为化名）