■2014年将是中国房地产价格具有分水岭意义的一年。未来房价既有上涨的推力，也有下降的拉力。上涨的推力有：我国经济繁荣周期没有结束、地方财政支付困难推高房价、宏观政策对房价的态度是市场起决定性作用、流动性依然充足对房地产有利、房地产市场的相对垄断使房价下降不容易。

　　■房价下降的拉力有：土地供应增加与城镇化人口结构调整、房地产管理制度与政策的变化、经济面临转型升级、经济周期的变化、高房价和高利率将使中心城市失去优势、房地产市场已处于不健康状态。

　　■总体来说，房价居高不下，将导致经济逆向调节和产能过剩，不利经济持续发展。过去的几年里，房地产膨胀导致产业结构逆向调节，延缓了经济结构调整的时间。而房地产的暴利，也让企业和社会无心于研发和技术投入，这将使我国丧失国际竞争力。

　　□陈炳才

　　2013年，有哪些经济问题值得小结一下？有不少，其中房价应该算一个。因为本年2月国家又出台了房地产调控通知。连同此前出台的相关政策，近年来房价越调越高。岁末，国家行政学院决策咨询部陈炳才研究员传来文章，对房价问题及趋势做了分析。看得出来他也很纠结。明年及今后房价如何？需要多角度观察。

　　——亚夫

　　对当前房价的不同看法

　　2013年2月26日《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》对当前房地产市场调控提出了六个方面的要求。通知下发以来，各地房价不仅没有下降，而是大幅度提高，一些地方政府提出的控制目标，基本落空。10年房价，9次调控，屡调屡高。未来房价如何？现在，大体有如下几种看法。

　　1．上涨论

　　一种认为，由于财政困难，地方政府更希望房价上涨，地方政府的债务压力和土地招、拍、挂制度将继续推动房价创新高。目前政府出让土地的价格在持续提高，出让价格占住房销售价格的50%-60%。

　　二是认为城镇化将继续推高房价。一些房地产商认为，从人口结构看中国的房价至少会涨十年。从城市化看，也许会再涨更长的一段时间。只有到2020年以后，中国的房价才可能出现下降。在人口结构上，2020年以后是需求和供给相对平衡的阶段。

　　三是鬼城抑制房价说不可靠。有人认为鬼城之说不可信，中国城市发展模式是先有住宅，后有产业。先建住房，再吸引人入住。

　　四是认为中国房价周期达100年，未来15-20年仍然是上涨周期。明年如果继续限购，会再次出现价格暴涨，一线城市依然会继续上涨。

　　2．下跌论

　　一是泡沫说。有人认为房地产存在泡沫，连著名的地产商都在提醒存在泡沫，价格已经很高，高得离谱。有人认为未来房价会下跌，如果马上搞不动产登记，房价立即下跌。再则，二、三、四线城市住房供应增加，价格将下跌。

　　二是鬼城说。认为郑州新城、大亚湾、铁岭、贵阳、大同、唐山、常州等城市住房供给过剩，超越了发展阶段，很多新城区没有人居住。

　　三是崩溃说。其中有人认为，房价将大幅度下跌。如，温州、鄂尔多斯、神木等住房价格已经大幅度下跌，其他地方未来也有可能出现大幅度下跌。

　　四是剥皮说。有人认为房价下跌类似竹笋之剥皮，即先从中心城市的外围和城市郊区价格的下跌或低价开始，逐渐向中心城市和城市核心区扩散，从而引发价格下跌。

　　应该说，以上种种看法，对我国房价的分析都有一定的道理。但综合起来看，未来房价有上涨的推动力，也有下降的拉动力。

　　未来推动房价上涨的因素

　　1．我国经济繁荣周期没有结束

　　中国经济的繁荣周期没有结束，依然有战略机遇期，尤其是城镇化作为新的经济增长动力，地方追求经济高增长，乃至底线增长思维，到2020年我国经济翻番，经济增长速度必须达到7%以上，再加上收入倍增计划等，带来住房购买能力提高。上限思维是消费物价不包括房价，意味着房价不会成为控制目标，过去政策用的限制词是抑制房价过快上涨，而不是房价上涨，而过快与否，没有标准。

　　2．地方财政支付困难推高房价

　　据国家审计署资料，2012年底4个省、17个省会城市承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元，占这些地区债务余额的54.64%。这些地区2012年以土地出让收入为偿债来源的债务，需偿还本息2315.73亿元，为当年可支配土地出让收入的1.25倍。地方财政的偿还能力是下降的，为了偿还，出路是提高土地价格，或者发行地方债，地方债的发行依然要靠税收来解决，需要依靠土地财政来解决。因此，地方政府比百姓更希望土地价格上涨。

　　3．宏观政策对商品房的态度

　　宏观政策确定保障房是政府建设的重点，虽然解决部分人的居住，但往往不能满足需要，而且保障房本身环境、地点和质量等无法满足需求。不仅如此，宏观政策对商品房的态度是市场起决定性作用。

　　另外，压缩过剩产能，房地产是源头，房地产没有控制，压缩产能很难进行，甚至出现抬高房地产原材料价格上涨的情况，会抬高住房成本。压缩产能，就业压力本身就大，如果真的打压房地产，社会压力更大。更重要的是全社会的货币供应量持续不断扩张，在贷款上也很明显，这些资金的很大部分集中到住房投资或购买，把住房价格提高。

　　4．城镇化比率的提高

　　为提高城镇化率,就得建造新的城市或城区。最近，中央有关部门对12个省区的摸底调查显示，12个省级城市都要建新城，共规划了55个新城；144个地级市中有133个要建新城，共规划了200个；161个县级市中有67个也要建新城。

　　从公布规划的96个新城面积来看，占地超过6000平方公里，相当于所在城市建成区一半以上。按照55个新城30万人口，1650万人，133个20万，2660万，67个县新城10万，670万，合计新城4980万人，这是12个省的，如果全部计算起来，估计可以解决1亿人口的新城。

　　5．需求的扩大和特殊性

　　家庭的分蘖导致住房二人一套和一人一套的情况增加，单身离婚家庭的增加，也导致住房需求增加。而对改善住房的需求，推高了对住房面积扩大的需求。进入城市的大学生和研究生也期待住房，迫于收入压力租房，但需求依然在。

　　更重要的是，大部分家庭都投入了房地产的投资和投机，使得城市住房难以满足需求，远郊无法真正解决住房的困难，而且成本很高，除非企业从城市搬出，或者中心城市的人口、就业人数减少，而郊区增加，才能出现向郊区扩大购买的可能。