 在投资比较选择中，房地产依然有优势。黄金、玉石、字画、古董，都不能像房地产投资那样可靠。我国资金过剩，本该投资渠道多样化来吸纳，但我国投资渠道相对狭窄，股票市场的不规范和暴涨暴跌让很多人远离，玉石、字画、古董真假难辨，因此，黄金、住房成为很多人的选择，而住房是吸纳资金最多的投资对象。 6．流动性依然充足，对房地产有利 人民币汇率升值预期依然存在，外汇占款总规模依然增加，尤其是人民币汇率升值尚未达到1994年前的水平，名义汇率还有一定的升值空间。即使没有升值导致的外汇占款增加，我国较高的存款准备金率，也表明我国未来发展不会缺乏资金，这些因素为房地产投资提供了资金来源支持。 2007年以来房地产基本不缺资金，开发资金占实到资金的比重在54%-64%之间。今年1-10月占53.6%。同期房地产企业实到资金占全国固定资产投资的比重达到36.4%，说明企业和社会依然将大量资金投向房地产。 影子银行和信托等资金，偏爱房地产。不少房地产企去年2012年上半年筹集资金的成本达到20%-30%，今年只有10%-15%。今年1-10月房地产企业实到资金近13万亿，全年有望达到161220亿人民币，比去年增长33%以上，由此可见，社会资金依然看好房地产。 7．其他因素 土地货币化的深度远未满足。农村土地和城市土地依然有空间，当这些因为货币供应增加，货币供应年均在14%以上，5-6年货币供应就翻番，土地价格肯定上涨，而土地价格上涨，住房价格必然上涨，尤其是新建的住宅和拍卖的土地价格，推高住房价格。 房地产市场的相对垄断，使房价下降不容易。2007年的房地产调控，导致房地产市场的集中度提高，不仅土地开发和拍卖土地的能力集中到大房地产商手中，他们的营销战略业相对垄断，大量中间人出售，增加了流通环节和成本，提高了维持高价的承受能力。 而且，目前购买住房投资的人，很大部分是中国市场各种制度改革的受益人。他们拿着大量的住房，不在乎房价的高低，也不担心和害怕下跌。这种力量在新开盘中，依然存在，尤其是对高档商品房如此。 当然，从房地产周期来说，已经突破了一般的周期规律，房价可能类似经济增长，突破周期规律，继续一个小周期。 抑制房价上涨乃至下跌的因素 1.城镇化的土地供应增加，城镇化人口结构的调整，将影响房价上涨 今年1-8月，全国房地产用地公告量同比增加25%，住宅用地公告量增加22.7%，均为近年来较高增幅；全国房地产用地供应同比增加34.4%，增长较快。其中，住宅用地供应同比增加33.9%，供应了8.02万公顷，已经接近过去5年年均供应量。目前，广东很多县闲置土地10万亩以上，时间多在3-5年，有些15年。 中央城镇化工作会议提出，今后要减少工业用地，增加生活、居住用地供应比例，严格控制特大城市人口规模，在城市群的布局上，大中小城市和小城镇，将合理分工、布局，协调发展。这对今后城镇化发展路径进行了战略调整，也必将影响未来的房价变化。 2.房地产管理制度的变化将影响房价上涨 目前地方政府可以出售的土地有限，往往需要通过土地整合才能出售，越往后，可出售的土地越少。更重要的是，土地价格的抬高，并不足以解决财政所需要的资金。而财政的持续困难，将促使政府开征新的税种，房地产税将是一个很重要的税种，只要这个税收收入归地方政府，地方就有很大的积极性。 随着2014年财产登记制度的建立，房地产、个税联网系统的完善，开征房地产持有税等的操作性已经大大增强。财政部已经明确表态，房地产税的方向是降低建设和交易环节的税赋，增加保有环节的税赋，因此，住房价格的回落也就成为必然。 3.经济面临转型升级将影响房价上涨 总体来说，全球经济处于危机后的结构调整和转型周期内，第三次工业革命的产业逐渐明显，绿色、低碳、节能、降耗已经成为全球工业产品的技术和行业标准，云计算、大数据的技术发展，将使制造业数字化、产品标准化，生产快速化，互联网、物联网、电网的融通，将带来信息技术和商业、金融模式的变革。传统经济不适应这些变化，将面临生存压力。 我国经济因为资源、环境承载力不足，亟待转型升级，如果不转型升级，继续按照目前的模式发展，再持续5年，将爆发更大规模的产能过剩危机、生态环境大危机乃至社会大危机。 而转型升级，房地产经济是牛鼻子，只有住房价格大幅度下降，价格回归理性，才能降低生活成本，降低企业房地产和资金成本，让其他产业有高利润，才能鼓励资金向其他行业投资，为转型升级提供资金和利润支持。否则，房地产的过度发展，将阻碍我国经济的转型升级。因此，房地产价格下降是经济转型升级的政策抉择要求。 4.经济周期的变化将影响房价上涨 其一，房地产周期。经济和房地产繁荣都具有周期性、阶段性，房地产的过度繁荣周期基本结束，到了重要转折点。周期规律表明，10年内会发生一次经济或金融危机，三十年是社会思潮的转变。 就房地产来说，国外一般5-7年一个周期。我国房地产繁荣从1998年住房制度改革算起，按照7年周期来计算，已经有了两个周期。按照10年（包括12）周期计算，2013-2014年也是重要转折年。经济周期实际是集体行为规律的时间传递过程反映，从诸多现象看，目前已经进入周期尾期。 其二，宏观经济周期。中国宏观经济周期的调整也将影响住房价格，过去我国经济基本逢3的年份开始加速增长，逢8年的年份下跌。但2008年这个周期，不仅没有下跌，反而加快增长，带来了很多后遗症问题。 2013年我国经济速度开始下行，而不是加速上行，这是大周期的调整。未来的速度不会再超过8%，结构调整和战略思路的调整，更多注重经济增长的质量和效益，城镇化的发展同样注重质量、生态和文化、历史，不会再搞大拆大建，也不会急于求成。 5.高房价和高利率将使中心城市失去优势 房地产本身不具多少技术含量，房地产的过度发展，在互联网时代和实体经济竞争的时代，房地产的地位是很不稳定的。高房价的连锁效应抑制房价继续高涨。 一是企业生产成本提高。随着土地、住房成本提高，劳动力成本也将大大提高，未来的物价上涨，为了弥补住房成本，将出现物价循环轮番上涨，带动生活成本提高。这反过来抬高企业生产、科研成本，很多企业将不堪租金成本和工资成本，放弃在大城市设置企业，转而到郊区或地价低廉的地方创业。很多微利行业和企业以及被互联网销售导致利润下降的企业，在大城市的高房价、地价下将丧失产业发展优势、就业优势和利润优势，这些企业也将远离大城市。 |
