 二是出口成本提高。房价带动物价上涨，人民币汇率只能升值而不是贬值，贬值将导致更大的通货膨胀，不利于社会的稳定与和谐。环境和污染治理成本的提高，将增加企业成本，尤其是出口企业的成本，影响贸易的国际竞争力。而贸易增长的下降，将给国内市场带来压力，削弱企业利润空间和竞争力。 三是城市和农村生活成本提高，工资成本上升。农村城市化虽然给农民带来了住宅的改善，但也带来生活成本提高，蔬菜已经很明显，其他产品价格更是如此，未来农民的其他购买力难以大幅度提高，这将制约城市经济的市场需求。 四是进城的农业人口及其子女也买不起价格高昂的住房，大学生就业回到农村现象已经很突出，城镇化速度将因此相对稳定乃至下降，对城镇住宅供求也会产生很大影响。事实上，过去的10多年，大量住宅被用于投机和投资。如，北京郊区县2003-2005年出售的住宅小区，入住率不足10%-30%的很多，而且大多是毛坯房。 6.房地产市场已处于不健康状态 房地产的泡沫征兆已经很明显，破灭是迟早的事情。 其一，房地产价格已经超越国际水平。国际上，合理的房价与收入比例为4-6倍，而我国大大超过，目前，我国局部地方的住房价格超过主要发达国家的大城市，如果汇率升值，这将更明显。我国依然是一个发展中国家，尚未完全实行工业化，房地产泡沫将葬送工业化发展进程，使我国企业缺乏国际竞争力。 其二，诸多地方出现空城，入住率很低。现在，温州、鄂尔多斯、神木等已经出现了价格大幅度下跌，常州等地也出现空城现象。地市以下的住房供给超过需求的现象随处可见，即使在北京也不例外。这说明住房刚需的说法是站不住脚的，投资性住房占据主导地位。 2008年的美国金融危机是从2007年3月对冲基金公司的倒闭破产开始，单个事件逐渐叠加，最后酝酿了全局危机。我国的房地产泡沫危机也许是走同样的道路，从逐个城市房价下跌开始。对此需要高度重视。 其三，房地产的投资回报价值缩小，风险加大。以2010年为基础，除少数几个城市上涨幅度达到18%-22%，其他都在15%以下，与银行理财比较，已经不算具有投资价值，兑现的难度增加。而房价一旦下落，住房出售比股票还困难，尤其是二手房。温州的房价下跌让人胆战心惊，未来房价下跌，很多投资人将无法变现。 其四，建筑成本下降可能带来住房价格下跌。集成建筑技术的发展，可以在15天内建成一座20层高的大楼，这将大大缩减建筑周期，降低建筑材料和劳工成本。目前，钢铁、水泥、玻璃、有色、石材等与房地产相关产业产能过剩，价格下跌，不仅国内如此，国际也如此。这些产品价格的下降，也在抑制住房成本价格的提高。 总体来说，房价居高不下，将导致经济逆向调节和产能过剩，不利经济持续发展。过去的几年里，房地产膨胀导致产业结构逆向调节，延缓了经济结构调整的时间。当今钢铁业产能过剩以及亏损之痛，与2008年以来的房地产膨胀关系密切。2007年以后我国开始实施紧缩货币政策，但金融危机打乱了这一部署，2009-2010年的信贷扩张导致房地产成为经济增长的动力，房地产价格膨胀吸引了大量投资。我国房地产消费了钢铁产量的40%，房地产膨胀和钢铁业产能逆向调节，导致前几年进口铁矿石价格持续大幅度上涨，国内产能扩张，落后产能淘而不汰，这样的发展模式不可持续。 而房地产的暴利，也让企业和社会无心于研发和技术投入，这将使我国丧失国际竞争力。 7.住房供给已超过城镇化人口的需求 2012年我国人口135404万，比2011年增加669万。考虑到放开二胎政策，预计未来8年年均自然增加700万人口计算，到2020年总人口141004万人，再后10年年均增加750万人口，到2030年我国总人口148504万人口。 2012年我国城镇化率52.57%左右，根据国际经验，城市化率只有达到75%，房价才会稳定下来，达到最低70%的目标是比较合理的，目前还相差20%左右。 按照2009-2012年以来全国每年销售的住房套数（每套100平方米以上）计算，每年可解决人口2600-3000万人口入城，但实际每年城镇化人口不足2100-2300万。根据目前的施工面积和销售情况，假设未来每年依然销售940万套住宅，8年销售7520万套，至少可以解决22560万人口的居住，而城市增加的人口实际只有17600万，只需要5833万套，未来8年住房供应超过需求1700万套。由此可以看出，未来8年住房基本是供给能力大于需求能力，房价应该稳定乃至下降，结构上或许有所波动。 如果从最近3年城镇人口增加和住宅供应来说，供给也超过了需求。今年1-10月商品住宅销售约820万套住房，全年预计至少960万套，可以满足2460-2800万人口的居住需求，而实际只有2200万人口增加。越往后，这种状态将越明显。 有人也许说，现在的城镇化率实际没有那么高，这个说法难以站住脚。城镇7亿多人口中，两三亿是没有城市户口的，没有户口不代表没有住房，2009年以前的住房是随便购买的。1998年房改时的所有城市居民都是有住房的，2002年以来，房地产销售的住宅套数就达到了6000多万套，可以解决18000-20000万人口，也就是同期人口增加的居住问题基本解决了。 未来房价变动与选择趋势 1.作为住房，可以购买；作为投资，应慎重选择 未来房价趋势如何，确实令人纠结。总体来说，土地和住房的供求矛盾不突出，人口城镇化带来的住房需求与供给矛盾也不突出，因此，中长期（2年以上）内房价继续大幅度上涨的可能性不大，或者说住房价格上涨超过银行理财产品收益的可能性不大，但投资购买住房的成本和风险加大。 随着各种政策的完善和管理水平的提高，房地产政策将越来越完善，漏洞越来越少，执行力将逐步加强。尤其是新一届党政领导班子致力于经济结构转型升级，经济速度比过去有所降低，结构调整的力度会加大。同时，整肃党风、党纪，尤其是对腐败监督、处罚力度加大，对党政干部违规、超标占用办公室和住房等，都将来影响未来房地产市场的价格。 当然，区域不同，经济发展阶段不同，房价的趋势不同。部分区域随着经济发展水平和收入水平的提高，房价超过当地物价的上涨幅度也很正常。但作为投资，则需要多方面权衡。 2.房地产的风险已经累积 |
