 另外，对消费结构的升级，恩格尔系数会下降0.076个百分点，长期的会下降0.2个百分点，可见从这两个方面看的话，住房消费长期的效果好于短期。我们1996年城镇化进入快速的阶段，房地产在这个当中发挥了重要的作用，现在房地产业处于多种因素叠加、影响十分复杂的新阶段。 一是世界经济正处于由信息技术革命推动的第五轮康德拉季耶夫长波周期罅隙阶段。 二是正在发生的第四次科技革命，将深刻影响我国房地产的创新发展。 这是我对房地产业新发展的理解。它有什么新的特征呢？首先是房地产业开发的增速放缓，这是房地产市场显著的分化，阶段性的供给不足与库存及空值的压力放大并存。2013年城市常住居民存量住房户均超过1套，从全国而言，房地产市场由断球时代进入过剩时代，房地产库存压力增加。 第三个特征，房地产市场进入到一个存量房的时代，这一点其他国家也是如此，比较我找了一张美国的数据，在1960年的时候，增量的部分占比最高的像洛杉矶接近60%，但是到了2000年的时候，增量的部分占比都比较降到了10%左右，中国的房地产市场也向这个方向变化。 第四点，房地产区域市场存在异质性、联动性和传染性。我在3月份的时候了解到，像我们江苏的无锡，这个房子一开始不好卖，后来好卖了，什么原因呢？苏州人开着车子到那买了，这是房地产市场的特征。比如说现在房价的泡沫毫无疑问是高的。 第五点，房地产的波动周期比较剧烈，房价存在两到四年的短周期，按照10年的中周期，2013年是一个底部，2015年是一个底部，也就是说2016年由底部进入到上升阶段。正因为未来还有5到6年的上升阶段，所以说新阶段还是比较看好的，这是我对房地产业创新发展阶段的新的特征，有这样五点认识。 未来的创新发展靠什么？要有新的动力，第一个动力是新型城镇化。 第二个动力，新型城镇化它的动力是很实在的，从2016年到2020年，有1亿的农民工要市民化，我们不是有一个1亿人，我们有3亿人，“十三五”体检的三个1亿人就有80到90亿平方米的住房需求，如果我们现在不采取去库存的政策，2016年的市场也不会太差，什么原因？我刚才讲了2016年是一个底部。 第二个动力，我们说绿色智能建筑的开放，这是一个新的动力。我们过去在建筑方面的能耗是比较大的，而且中国的能耗碳排放量已经占到全球的27.07%，我们前面提到第四次工业革命，就是一次由全球的能源和资源的危机，全球的生态与环境的危机，气候变化的危机，这样一种多重挑战引发的绿色工业革命。我们说它会表现为在建筑这方面、在房地产这方面要进行绿色、智能建筑的开放，智能主要表现为第四次工业革命，以互联网产业化、工业智能化、工业一体化为代表、以人工智能、清洁愿能、无人控制技术，量子信息技术为主的。 第三个动力，我们说房地产商业模式的创新，它也会成为一个新的动力。 第四个动力，房地产的金融化。尤其是房地产市场进入到这样一个存量上为主的时期，房地产的金融化的趋势会十分得明显，首先要构建完善的房地产的金融体系，再一个就是要创房地产金融工具，在我们这样一个存量化占主导的时期充分发挥它的效能。 最后一点就是房地产的体制机制转型和改革。 中国社科院研究员倪鹏飞： 中国的房地产企业，尤其是大企业的转型决定中国的经济转型。经济转型各种研究、各种表述，我认为就是两个层面，一个是高级化，一个是合理化，也就是从不合理向合理这个方向转。那么中国的经济和房地产这两个层面都要转，所以我想讲六转。 第一个是必须转。两个含义，一个是中国经济经历了改革开放以后初步的工业化以后，按照经济发展的规律，应该再继续提升，但是由于中国城市化和其他方面的原因，这个转型没有如期实现，恰恰转到房地产这个领域里了。 第二个，由于这样一个曲折，使得我们中国经济面临着严重的房地产化，刚才高教授有一些表述，我可以从三个方面来看，一个是从家庭消费的角度看，地方政府的财政收入中如果加上房地产土地出让金，这两者加在一起一定是超过50%，有的高能达到70%。 第三个，中国目前有9万多个房地产企业，几乎所有行业的龙头企业，无论是制造业还是高科技，都融入房地产这个领域，房地产化对中国经济的发展负面影响是非常严峻的，也是制约我们经济社会可持续发展的重要原因。所以就必须转。 第二个是谁在转？ 这个转型说到底政府做了很多的规划建议，但落实还是微观主体；从供给的层面看是必须企业转，为什么说很大程度落在房地产企业上？因为从现在的情况看，中国整体企业中，房地产企业的力量或者说房地产行业在各个行业相比，是起着举足轻重的作用和地位，中国五百强的好多企业都是房地产企业，因此来说要转型要靠大企业，房地产就是其中很大的企业，从宏观来看，从中国经济来看，就是中国房地产企业要转型。从房地产自己的转型来看，当然需要房地产本身。 第三个，有条件转。 有条件转就是说，我刚才讲了，我感觉中国比较成熟的行业、比较成熟的企业，房地产是其中很重要的一个，尤其是一些大企业，有品牌、有实力、有人才、有关系，如果它再想转，那它就有条件实现这样一个转变。它所缺的就是技术问题，在现在这个状态下，从金融和人才方面这种组合也是很容易实现的，技术上的组合也是很容易实现的。 第四个，中国这个房地产转型是正在转，尤其是前年和去年经济下滑的时候，我发现中国几乎所有的房地产企业都喊着要转型，并且也实实在在地在做转型，从开发转向服务，从住房转向医疗、教育，这个声势很大。我观察的这个东西，我才形成这样一个观点，为什么呢？我发现中国这个转型喊了多年，好多行业都在喊，但都是喊喊而已，但是许多房地产企业真的在进行这三个层面的转型。第二点，在转的过程中还是比较慢，今年就变了，今年形势好了大家就不谈转了，还有第第三个，有转的，但是民营企业在转，所以这个转正在进行，但是还是比较缓慢。 那么第五点就是很难转，其实刚才已经分析了，转型既需要压力也需要动力，由于中国经济空间的差异比较大，那么发展也处在这样的一个阶段，所以有压力，房地产转型的压力有起伏，去年的时候有压力，今年就不一样了，在中小城市压力很大，在大城市又不这样了。所以今年的压力就小了，这个就不足了。第二个就是缺乏动力，现在还没有找到，就是我不干房地产我干其他的更有利、更好，这样的是不多的，所以没有动力。 |
