第二个，我们说现在进入信息化的时代，我们老提“互联网+”，电商的发展非常快，电商的发展对实体的商业有一个冲击，我们现在说好多消费是在线上消费了，线下的消费就不行了，那怎么样把线上和线下结合起来，就有可能促进实体商业地产的发展。当然由于这种互联网或者电商的发展，不同的人群，特别是年轻的一代，他更多地在线上消费了，他的消费方式转变了，过去我们休息的时候，大家都是去逛商店买东西，他现在可能更多地是从个性、特色，从他的体验方面去消费了，那这个跟不上可能还是原来的实体商业，也会产生过剩。第四点，我们好多的商业产品也是同质化的现象比较严重，同质化的现象严重以后它的弹性就比较小，它重新拆分组合，一个是它功能上的组合就不行，难度比较大。第二个是空间上的组合也比较困难，这个也引起了商业地产的影响。第五点，主要从大的城市空间上来讲，高端的商业地产集中度比较高，这是空间的分布不平衡，那我们从大城市，尤其是特大城市来讲，像高端的都集中在北京，都是在四环路以内，四环路以外很少，这样也造成它过剩的现象，就是空间布局上。而且低端的缺乏，没有，以前我们是按照这个体系，吃烤鸭肯定到王府井。现在烤鸭的布局分散比较全，这方面就比较好了。第六点，我想可能和政策也有关系。我记得我们前两天住房的政策严得很，后来再加上金融危机，限购了以后投资渠道没有了，那有人说将来买商业地产就不限购，商业地产这是一个机会，大量的商业地产就起来了。再加上我们还有个现象，我们研究表明，地价如果是按照市场竞标的各种来讲，它是一个同心圆结构，最中间的肯定是商业的地产，它能够竞争力比较强，那我们反而反过来了，我们是住宅的地价比商业地价还要高，可能有的拿地觉得商业地产地价也便宜，再加上也不限购，这些方面促进了商业地产的发展。当然可能没有和市场的这种发展，产业的结构或者我们的需求结合，这个是主要的。

台湾政治大学林祖嘉教授：

我们知道不动产商场上一个很大问题就是信息不对称，另外一方面，买房知道自己想买什么样的房子，付多少钱，但是卖方并不知道，在这种信息差距的情况下，拥有大数据的一方可以更加了解对方想的是什么，那在这边，我今天特别是针对卖方，就是企业怎么样利用互联网在他的营销商场上做应用。

我们可以看到，你是哪一个城市进来的，你的IP是落在哪等等。然后你进来的载体是什么，你是通过电脑、还是苹果，然后你是通过哪个口子进来的，这些细节都会有。当然最重要的是你进来看什么样的房子，比如说一般的住宅，大别墅、公寓、大楼、高价位、低价位，它的地点等等，这些信息都非常清楚。当然对于房地产本身来讲，或者说他是通过什么方式进来的。有了这些大量的数据以后，我们怎么样来使用这些数据，在这个不动产市场上面，我举两个例子，第一个，已经很多人在用，因为一个潜在的买家，一定会做一些功课，那上网做功课的很多，我们发现他们看的大部分房子都是3000万台币以上的，150平米，主要都是落在台北市，那我们就可以认定说这个IP的拥有者对这种房子是有需要的，下次只要他再进到我们这个网站上来的时候，我们马上就把这种类似的房子丢给他，让他考虑。如果你能够再跟一些社群、网站连接起来，比如说台湾最多的Face book，所以这种一对一的营销现在很多了，房地产这方面我们觉得是值得做的，这是一个例子。

其实现在我们说精准营销，其实可以更容易进行交易，大数据在不动产使用的地方其实还非常多，其实大家可以更积极的利用这些数据。

上海华东师大张永岳教授：

谈到上海的房地产，有两个特征我认为大家一定要重视，第一个就是上海发展的定位和发展的前景。经过几年的研究，上海在定位上有了一个提升，过去上海提的是建设现代化的国际大都市，现在上海已经明确提出要建设全球城市，这个目标要在2040年达到，现在全世界的功能城市是4个，纽约、东京、巴黎、伦敦，至于香港、新加坡是不是是有争议的。那么上海主要跟前面这样一些全球城市进行对标，这意味着什么呢？就是上海发展的空间会更大，上海的吸引力会更强，同时也意味着对上海房地产发展的要求也会越高，这是我们必须要注意的。

第二个要注意的是上海常住人口的增加，当时考虑到2020年的时候上海是不是能够控制在2000万，十五六年过去，上海去年已经达到2300万，去年应该是2400万，这是一个什么概念呢？上海00年到现在，常住人口增加了400万，每年有将近50万的人口进入上海，而且不是单纯的流动。那么这个就给上海的房地产带来很大的挑战，当然也有很大的机遇。我们从一个很粗略的数字来看，这10年当中，也就大体上从2005年到2015年，上海地价的出让价格增加了6倍多，上海整个住宅的销售价格平均增长了将近5倍，4倍多一点，这个是一个全市的平均数。那么上海的房价上涨也十分大，至于上海的未来是有两个情况，一个是说上海的住房还是很紧俏，也就是说很多代理公司和开发商房子卖得很快，另外一个，上海最近公开招标的一些土地是上海传统郊区，它土地的价格已经达到了在当地同样地段楼盘的4倍价格，这意味着什么呢？在这样的背景下，上海住房的需求方和供应方投资，对整个上海房地产的发展还是有比较大的信心，对上海房价的上涨还是有这样的预期，这实际上是个“双刃剑”。

所以上海市现在基本的主流观点是这样，上海的房价的上升在可预期的未来发展相当一个阶段当中，会成为一个客观的局势，但是上海要进行控制，而进行控制无非就是两个方面：从需求方面到目前为止，主要的手段还是行政性的，就是限购，所以今年上海加大了限购的力度，当然这也是一个全国性的问题，至少近几年也不会实施的，所以在需求方主要的手段还是限购。当然从市场经营的角度来说，这个方法不是很理想，从供求方来说，现在主要就是几个方面，第一个，上海为了整个发展需要，上海已经明确了建设用地不再增加，比如说一些过去的传统用地，上海已经连续出了几个文件，在这个时候就给了一定的政策空间，比如说允许召集所谓的2.5产业，创新产业，还有在这里允许造一些租赁房，试图解决这些问题。最近有一个比较好的消息，这个也是呼吁了多年，就是允许上海包括北京适当地降低耕地面积，就是把上海原先的郊区的农业用地能够释放出来，所以一个叫增加供给，当然也讨论过容积是不是能够提高，但是这样做对上海未来的发展，对整个城市所谓的档次，它的标准可能会带来一些影响。