 最后一点就是要解决这个，看来企业是主体，但是最关键的还是要制度转，就是必须创造一个让企业转型，从开发转向服务，从住房转向非住房，相关的住房。从房地产业转向制造业、高科技的动力和设计，只有做到这一点才能真正激发企业去转型，如果做高科技、如果做制造业，比这个房地产更赚钱的话，那它自然就会转到这个行业上去。所以要改革，创造更好的制度环境是整个转型的关键。 加州大学勃克林分校研究中心主任Robert H.Edelstein教授： 现在的局势是非常复杂。在经济这方面，在全球都有一个经济增长的放缓，同时利率也非常低，那这些关系都是非常错综复杂的，都会影响到我们房地产行业的健康成长，还会影响到我们之前提的主题，比如说我们养老的问题，还有医疗保健的问题，还有我们不同区域的一些区别的问题，也是相关的，我们大家一起来探讨一下。 我们之前有提到，在全球经济增长还有债务在上升，中国是全球经济非常重要的一部分，我们有一些共同的问题，不止是中国有这种问题，在全球其他国家也有这种问题，比如说在美国、在中国，政府都是在刺激经济这方面扮演非常重要的作用。像在欧洲，可能他们的情况不太一样，他们在宏观经济这方面的话，跟我们美国、中国的举措不一样，现在随着我们英国脱欧，欧洲央行也是逐渐意识到这方面的作用，还有像环保这方面也是有我们方法可以扮演的角色，还有就是我们提到一线城市面临的问题，像在有一些国家、有一些供应短缺的情况，其实我有一张图没有放在这里，就是有一些政府他们没有办法能够有效地监管这个资本市场，在中国过去几年是非常关注资本市场的健康成长。 其实这也不是中国自己的问题，像房地产行业的投资，其实是经济增长非常重要的因素，如果说这方面经济增长放缓的话，必须要寻找其他趋同的因素，现在中国城市化的速度非常快，每年有2000万的人口搬到城市居住，而且土地的使用也是我们关注的主题，需要非常好的一个规划，像当地各个不同省份、地方的这些政府，也要对我们这个土地进行更好地管理和控制，要去看一些长期的策略，不止是看眼下的情况。比如说这个商用还有工业的用地，我们之前的讲者也有讲到，它得价格比较稳定，但是压力比较大，上升的速度也是比较地快，除了这些我们的用地，还有我们城市化的一些问题，这里是有列出我们大城市的一些问题。这里列出来超过1000万人口的大城市的数量，可以看到中国是非常领先的，那这个城市化的速度还有我们地方政府的这些策略就是需要我们关注。 这个是我们2015年中国不同省份的一个GDP，这是跟我们国家组织的平均水平进行了比较，那我们的问题在哪里呢？现在有债务的一个上升，那政府的话也是希望能够对于金融还有这样一个资金进行一个集中化的管理。因为我们不希望让我们的这些政策，比如说我们这个房产税的政策去造成一些不好的影响，也要对地方政府的一些政策有更好的一些控制的调控，今天时间有限，我就只能简要地分享一下。还有我们在分配这方面也要更加地有效，来更好地去满足不同的地区、不同的省份他们的需求，那这些问题不可能说是完全能够很快去解决的，像房地产它也是和其他很多行业交织在一起，是一个非常复杂的问题，必须把每一个领域进行关注才能解决目前的困境。 清华大学刘洪玉教授： 中国到底有多少住房始终是一个迷。非国有土地上的房屋似乎没有统计，非国有土地上的房屋，除了农村居民的住房以外还有其他的一些住房。从2010年的人口普查数据来看，2010年全国城镇住房的套数和户数大致上是1：1的情况，所以在这个时间点，我们的住房市场实际上跨越了绝对短缺的阶段。从下面的图也可以看出，不同的省份差距还是非常大的，有的已经是远远超过了1：1，有的实际上还没有达到1：1，这个差距也很大。从国外的发展经验来看，从全国的1：1到每个地方都能实现1：1可能要经过5到10年的时间。在过去的5年里面，我们大体上每年的住房面积是10亿平方米，差不多是1千万套，大体上我们估计，就是现在到2015年的时候，我们的套户比的数值大概是1.09的水平。我们过去销售的住房套数每年都会比竣工的套数多200到300万套，因为我们存在一个预售制度。 在2015年，我们开始把这个库存当作一个很重要的任务，认为我们的房屋建多了，还有的认为我们市场上住房空置的比较多，考虑到一些合住的因素以后，这个控制率可能会超过10%的水平。实际上，我自己经过最近一段时间的思考，我发现去库存实际上它也是我们国家两个目的，一个就是它是刺激经济增长的政策，再有一个是化解市场当中存在的风险，但是可能更多的是从长期的，我们说在城镇化发展当中要持续地建房子，就跟我们1998年住房制度改革的时候，通过住房分配货币化的一系列改革，给住房市场开路一样，实际上我们去的库存不是当前的库存，更多地是着眼于未来建设的住房，这是一个中长期的问题。 根据我们最近的一些研究，我们会发现由于城镇化的发展，人口和家庭结构的变化所导致的，我们过去经常说的刚性的住房需求，实际上到2020年以后，就会出现比较显著的减少。实际上在这个时候我们发现新型的住房需求应该在这个市场当中可能会占有越来越重要的地位，这种需要就包括第二住宅的需要、更新的需求，还有城镇化发展过程当中导致的需求。实际上在前面大家也有人提到我们2015年买房的家庭当中有60%买的是第二套或多套房，这是一个长期的趋势。 最后一点，从供应的角度来说，过去我们一直非常关心产权房屋的供给，实际上从未来发展的角度看，我们租赁市场的这种需求会越来越大，这里面是几个重要城市的租住房屋的比重，我们可以看到像北京实际上还处在一个比较低的水平，根据西南财大的调研，数据是5%，实际上我们未来会有非常大的发展空间。 北京大学冯长春教授： 因为商业地产，我看了有的统计或者有一些研究结构的数据，实际上它的过剩、它的库存可能比住房还要严重，为什么能产生这么多的过剩？我想可能有几下几个方面的原因： 第一个，我们知道，刚才好多专家也谈到了，房地产业的发展它和经济发展是息息相关的，我们前些年把房地产定位为经济新的增长点，但实际上没有经济的发展你房地产的发展是发展不了的，从需求来讲它是个引资需求。第三产业的发展才能引其对商铺、写字楼的需求，我们前些年因为经济是高速增长，我们现在进入新常态了，进入减速发展了，可能这个对商业地产的发展产生了影响，所以这是一方面的原因。当然还有我们的产业结构，我们现在整个的产业结构还是二产为主，其实是三产，还没有形成到金字塔的产业结构，我们说发达国家，它们都进入了以第三产业为主的时代，所以商业地产它的发展可能非常好了。这是从宏观上，从经济发展的角度讲。 |
